사업비용 = 토지비용+공사비용 + a

사업비용은 토지비용과 공사관련 비용으로 크게 나누어 진다. 개발사업에 필요한 총 사업비를 계산하기 위해서 직간접 공사비 및 기타비용 등에 대해서 검토해야한다.  그 중 가장 중요한 부분은 당연히 직접 공사비 일 것이다.

 

 

직접 공사비

공사비를 크게 구분하면 건물의 뼈대를 만드는 골조공사비, 전기, 수도 등 내부 시설들을 실제로 이용하게 해주는 기계전기설비 공사비, 마지막으로 인테리어에 해당하는 마감 공사비로 나눌 수 있다.

먼저, 골조 공사비의 수준은 어떤 건축구조로 계획하는지, 얼마나 많은 지하층을 만드는지, 얼마나 높은 층으로 공사하는지에 따라서 달라진다. 한국과는 달리 인건비가 저렴한 베트남에서는 인건비 절감 위주의 공사방식이 아닌, 자재비 절감을 위주로 한 공사방식을 택해야 공사비용을 절감할 수 있다. 또한 지질 구조가 연약지반이 대부분이고, 일부는 습지나 개뻘 수준으로 토지를 메꿔서 성토후 공사를 해야하고, 물이 많아 단위당 지하공사비는 지상 공사비의 2~3배가 넘는다. 따라서 최소한으로 지하공사를 할 수 있는 방향을 찾는 것이 공사비를 줄일 수 있는 방법이다. 한국의 경우 최근 지어지는 아파트들은 20~30층은 높이는 기본으로 개발하는 경향이 있는데, 베트남은 연약지반이라 25층만 넘어도 공사비가 큰폭으로 증가한다. 특히 기초공사에 쓰이는 파일의 종류와 크기에 따라 초기 공사비에 큰 차이가 나는데, 연약지반의 경우 22~25층을 기준으로 기초공사비가 급격히 증가한다. 따라서 이를 감안하여 높이 계획을 세워야 한다.

위 표는 필자의 회사에서 검토하는 사업에 대한 초기단계의 사업성 검토를 위한 공사비 및 사업비 산정 테이블이다. 지상층에 대한 공사비는 sqm당 300달러로 하였고, 지하층에 대한 공사비는 sqm당 400달러로 하였다. 그 외 단지의 기본 인프라 비용을 sqm당 60달러로 하여 총 직접 공사비는 12.28백만달러이고, 이를 연면적 37,900sqm으로 나누면 평균 공사비는 sqm 당 325달러가 된다.

 

위 표는 베트남의 7군에 있는 푸미흥 신도시에 개발된 아파트들의 상세 공사비에 대한 내용을 공정별로 정리한 내용이다. 아파트 단지별로 최소 sqm 당 366달러에서 463달러까지 다양하며, 평균적으로는 404 달러임을 알 수 있다. 전체 공사비에서 3가지 주요 공정에 따른 공사비 비중은 골조 공사비가 평균 191 달러로 47.3%를 차지하고, 기계전기설비 공사비가 109달러고 27%를 차지하며, 마감 공사비가 104달러고 25.7%를 차지한다.

푸미흥에서 개발된 아파트들은 2000년 초에 분양 당시 1,200달러에서 1,700달러의 고가 아파트에 해당한다. 위에서 검토한 아파트 공사비는 sqm당 1,000 달러 이하에 분양하는 중가 아파트들에 대한 공사비 이고, 현지 업체의 공사비 단가여서 외국계가 개발한 푸미흥의 공사비 보다 20~30% 저렴하게 책정되었다

 

기타 비용(간접 공사비)

표에서 extra cost로 들어가 있는 간접공사비는 분양수익의 15~18% 사이로 분양 아파트의 상품 수준에 따라 달라진다. 설계 감리비와 프로젝트 매니지먼트 비용, 마케팅과 분양수수료, 인허가 관련비용으로 크게 나눌 수 있고, 상세 항목은 보면 아래 표와 같다.

 

 

 1) 마케팅과 분양수수료

가장 큰 비중은 마케팅과 분양수수료 부분으로 각각 분양수익의 2%와 4% 정도가 들어간다. 그러나 이 부분은 사업의 규모와 진행 방식에 따라 다양한 차이를 나타낸다. 베트남의 분양시장은 개발회사가 직접 분양하는 방식과 분양 대행사가 분양하는 방식으로 크게 나누어지고, 다시 분양 대행사의 경우도 독점으로 하나의 업체에 주는 방식과 3개 정도의 분양대행사를 선택하여 동시에 분양을 담당하게 하는 방식으로 나누어진다.

2013년부터 시장이 상황이 개선되면서 많은 분양 대행사들이 우후죽순 나타나기 시작하여 10~20명 정도의 세일즈맨을 거느린 분양대행사에서부터, 300~500명 까지의 직원을 거느린 분양대행사 까지 존재한다. 그에 따라 분양대행사 별로 수수료의 수준이 차이가 나고, 독점 방식과 일반 방식에 따라 수수료의 차이가 발생한다. 한국의 경우 분양수수료는 아파트의 경우 1채 당 200~300만원 수준이고 이는 분양가의 1% 수준 정도인 것과 비교하면 베트남에서의 분양 수수료는 높다고 할 수 있지만, 고가 아파트를 제외한 대부분의 아파트 가격이 1억 수준이어서 3~5%의 수수료는 300~500만원 정도이고 또한 자체적인 분양 이벤트 비용이 포함되어 과다하게 많다고 보기는 어렵다. 실제로 세일즈맨에게 직접 돌아가는 수수료는 1.5% 내외이고 나머지는 관리 조직과 회사로 돌아가는 방식이다.

몇몇 경우 마케팅 활동을 포함하여 분양에 대한 모든 것을 대행사에 맡겨서 일할때도 있는데 이때는 많게는 8~12%까지 분양대행사에 수수료를 주고 마케팅과 분양활동을 일임하기도 한다. 특히 이름 없는 작은 시행사들의 경우 분양대행사의 활동에 크게 의존하는 경향이 있다.

2) 설계 감리비

설계는 컨셉 설계와 실시(technical)설계로 나누어진다. 개발계획을 확정하기 전까지 수십번에 걸쳐 개발계획을 수정하고 사업성과 상품성을 검토하는데 이를 주로 지원하는 팀이 컨셉설계 팀이다. 개발계획에 대한 건폐율, 용적률, 층수 및 세대수 등 핵심 수치에 대한 계획이 컨셉 설계와 함께 확정이 되면 그 다음으로 실제 인허가를 위한 실시설계에 들어가게 된다.

베트남의 경우 실시설계에 들어가기 전에 컨셉설계를 기준으로 담당 공무원들과 사전협의를 거치게 되는데 이때 몇 개의 부서와 협의를 사전에 했냐에 따라서 실제 인허가 서류 접수 후 변경사항의 종류와 내용에 큰 차이를 보인다. 사전 협의 없이 서류를 접수할 경우 처음부터 다시 설계를 해야할 정도로 많은 변경이 있을 수 있다. 이 사전협의는 대행해 주는 에이전시들을 통해서 진행하는 경우와 직접 개발회사의 법무팀에서 담당하는 경우등 다양하다.

설계와 감리 및 기타 관련 조사를 위한 에이전시 비용 등은 공사비에 3% 내외를 차지한다.

3) 인허가 비용

앞에서 인허가를 위해 사전에 협의를 한다고 했는데, 이 사전 협의에서 실제로 가능한 개발 규모가 확정된다.  규모검토를 하면서 개발관련 법규들에서 정하는 주요 항목은 용적률, 건폐율, 층수, 인구수 등이 있다. 인허가 단계에서 이 규정에 따른 수치를 어디까지 완화해서 적용할 것이지, 즉 용적률을 기준보다 얼마나 더 올릴 수 있는지, 인구수를 더 받아서 세대수를 늘릴 수 있는지, 상업시설을 위한 면적을 추가로 얼마나 더 받을 수 있는지 등이 사전 협의 대상에 해당하고, 이 부분과 관련하여 에이전시를 사용하는 비용이 추가로 발생한다. 이 비용은 사업에 성격과 요구하는 규정 완화의 정도에 따라서 천차만별이지만, 10여개 중산층 아파트 개발 개발 사례를 기준으로 보면 평균적으로 공사비의 2~3% 정도 차지한다.

4) 프로젝트 매니지먼트(PM) 비용

PM비용은 한국에서는 선뜻 이해하기 힘든 내용 일수도 있다. 한국의 경우 시행사가 직접 사업을 관리하고 시공사가 책임준공을 하므로 중간에 사업을 관리해주는 PM이라는 기능이 특별히 필요하지 않다. 그래서 한국의 경우 사업성 검토시 시행사 관리비라는 항목이 있고 사업 규모에 따라 월3,000~10,000만원 정도를 사업완료기간 동안 받아간다.

베트남에서 PM은 법적으로 꼭 필요한 파트이다. 실제 하는 일은 시행사의 일과 CM의 일을 맡아서 진행한다. 모든 서류에 PM의 사인이 들어가야 하고 이를 사인할 수 있는 PM의 자격 또한 정해져 있다. 비용은 한국의 시행사가 받아가는 것과 유사하게 월 일정 금액을 지급받는다. 규모에 따라 공사비에 3~5%까지 PM비용이 발생한다.

 

5) 일반관리비와 예비비

일반관리비는 주로 시행사의 프로젝트 관리비에 해당한다. PM이 시행사를 대신해서 일해주는데 왜 그 비용이 필요하냐고 물어볼수 있지만, 실제 시행사의 회계팀, 법률팀, 관리팀에서 프로젝트를 관리하고 진행하기 때문에 PM비용과는 별도의 비용이 발생한다. 일반관리비도 사업규모에 따라 공사비에 2~5%까지 발생하고, 예비비도 2% 내외로 사업성 검토시 비용으로 넣어야 한다.

이렇게 기타 비용에 대한 부분을 살펴 보았다. 프로젝트의 규모에 따라서 기타 비용은 총 사업비의 16~20% 정도를 차지한다.

 

 

금융관련 비용들

간접 공사비에 해당하는 기타 비용들 말고, 추가로 발생하는 비용은 금융에 대한 이자비용과 프로젝트 보증에 대한 비용 및 분양보증에 대한 은행 보증비용 등이 있다. 금융비용이은 자기자본과 타인자본을 어떤 비중으로 투자했느냐에 따라 차이 있을 것이다. 현지 은행을 통해 프로젝트 대출을 받을 경우 최소 년 10%이상의 금리를 요구한다. 이는 한국의 개발사업에서 프로젝트 파이낸싱 방식에서 발생하는 금리를 말하는 것은 아니고, 담보대출 성격과 프로젝트 파이낸싱이 혼합된 방식이라고 볼 수 있다. 은행에서 해당 프로젝트를 검토하여 가치평가를 하고 이를 기준으로 공사가 진행되는 단계에 따라서 담보가치 만큼을 단계별로 대여해 주는 방식이다. 한국은 사업 기획단계에서 전체 사업비에 대한 금융구도(투자자금과 대여자금 비율)를 결정하고 자금을 확보해서 진행하는 경우가 대부분 이지만, 베트남은 프로젝트의 ~~