실무 플러스+ 규모검토 예시

필자의 회사에서 프로젝트를 준비할 때 실제 사용 중인 규모 검토 방법을 소개한다. 해당 부지가 속한 지역의 1/2,000 구역계획에서 행위제한을 파악하고 부지의 면적을 알면 프로젝트 개발 규모를 검토할 수 있게 된다. 규모검토 절차는 결국 사업성, 즉 수익성과 연결이 되기 때문에 다양한 방면에서 검토해 볼 필요가 있다.

위와 같은 대지면적에 행위제한을 가진 부지에 대한 예시를 살펴보자. 위의 정보가 있으면 부지에 대한 개발 규모를 검토해볼 수 있다. 토지에 대한 최유효이용 방안을 도출하는 것으로, 어떻게 행위제한을 프로젝트에 맞게 이용할 것인지 검토하는 단계이다.

 

 

1. 용적률을 최대치로 맞췄을 때

블록 개수, 층수를 조정하며 용적률의 최대허용치인 500%에 맞추었다. 건폐율 40%, 층수 13층, 용적률 500%, 인구 945명으로 도시계획에 따른 행위제한에 위반되는 문제가 생기지 않는다.  건폐율, 용적률을 최대로 높였고 층수도 적절하게 확보했으나 인구수는 허용치와 비교했을 때 약 500여명의 여유가 남는다.

토지면적 6,500sqm에 대해서 건폐율 40%(최대)이면 2,600sqm의 바닥 면적이 나오고 여기에 500%용적율을 적용하면 지상층 최대 가능 연면적은 32,500sqm가 된다. 바닥 면적으로 연면적을 나누면12.5층이 나온다.

기준층 2,600sqm에 대해서 중복도로 아파트를 개발할 경우, 기준 층의 공용공간과 전용공간의 비중은 25% : 75% 정도 나온다. 따라서 기준 층 전용율을 75%로 보고 2,600sqm에 75%를 곱하면 1,950sqm이 전용공간이고 이를 다시 기준 아파트 타입 75sqm(방2개, 화장실2개)로 나누면 총 26개의 유닛이 한층에 나오게 된다. 1층(베트남에서는 통상 Ground Floor라 하여 ‘G’로 표시)에는 로비, 공용시설공간 등을 제외하면 45% 정도의 전용공간이 나와 2,600sqm * 45% / 75sqm의 경우 약 16개의 유닛이 들어간다. 따라서 전체 총 유닛은 11.5층*26유닛 + 1층*16유닛 = 315개가 된다.

지상의 경우 공용시설 공간 (유닛당 0.8sqm)과 기계실 등이 들어가고, 지하에는 주차장이 들어가는데 주차장 면적은 분양가능면적 (표에서 sales area(internal line))이라 표시된 총 주거 전용면적 (75sqm*315유닛)에 20%를 차지하여 4,725sqm이 되고 이는 약 지하 2개층 (2,600sqm*2층=5,200sqm)을 차지하는 면적이 된다.

이렇게 구해진 총 면적은 지상과 지하를 합하여 37,900sqm이 되고 최소 13층 높이에 315개 유닛, 분양면적 25,279sqm로 66.7%의 전용율을 갖는다.

2안. 인구수를 최대치에 맞췄을 때

1안과 다르게 인구수를 허용치 안에서 최대한으로 높여 잡을 수 있는 방법을 고려해보았다. 건폐율은 유지하였고 층수는 20층으로 높였다. 따라서 Net Sales Area가 늘어났고, 인구수 또한 최대치 1,500명에 근접한 1,491명으로 높아졌다.

그러나 용적률이 780%로 행위제한을 넘어서는 수준으로 나타난다.

이렇게 2가지 방안으로 규모검토를 해보았다. 각 행위제한 사항들을 최대한의 규모로 높여 쓸 수 있는 방법으로 프로젝트를 계획해야 수익성도 높아진다.  1안은 행위제한에 위반되는 문제가 생기지 않는다.  그러나 2안은 용적률이 행위제한을 넘어서는 반면 건폐율, 최고층, 인구수를 최대한으로 높여 쓸 수 있다.

 

TIP 행위제한을 늘릴 수 없을까?

 

앞의 사례와 같은 경우, 계획하는 프로젝트를 위해 행위제한을 높일 수 있는지 정부의 유관기관과 협상할 여지를 찾아볼 수 있다. 우리나라의 부동산 개발에서 행위제한을 확인할 때 조례뿐만 아니라 시행령 차원에서도 개발 가능성을 검토하듯이, 베트남에서도 마찬가지로 이와 같은 여지를 찾아볼 수 있다. 시(市)에 소속된 District 도시계획의 상위기관은 시(市)의 건설부(Department of Construction)이므로, 최대치를 넘어선 용적률에 대한 대안을 작성하여 건설부와 협의하고 의견을 반영하여 최종 결정을 받을 수 있다.

반면 인구수 결정은 인민위원회에서 정해지므로 이를 변경하는 것은 시간과 비용이 많이 발생한다. 그러나 용적률의 경우 건설부(DoC)에서 결정하여 승인할 수 있어 증가 가능성은 높은 편이다. 통상 주변에 개발된 아파트나 빌딩 사례를 확보하여 비교 사례를 첨부하여 설명할 경우 이에 대한 절충안으로 결정이 이루어진다.