급증하는 주택 수요…! 구매력은 턱없이 부족

 

 

주거분야의 급성장

지난 20년동안 베트남의 주거 분야는 큰 성장을 경험하고 있다. 예를 들면 1999년 주택수가 4백만호에서 2009년 약 7백만호로 증가했다. 특히 근현대식 주택수가 급증했고 특히 고층 아파트 부문 성장세가 두드러졌다. 주거공간 역시 매우 발전했는데 일단당 주거면적이 1996년 5.8m2에서 2010년 17.5m2로 증가했다. 지속적인 인구증가에도 불구하고 일인당 주거면적이 세배 이상 증가한 것을 보면 주거 관련 산업이 얼마나 발전하고 있는지를 짐작케한다. 2020년에는 29m2로 전망하고 있다 (Ministry of Construction Vietnam, 2015).

 

도시화로 인한 주택수요 급증

가구당 인구수도 주목할만한 요소다. 인구는 증가하는데 가구당 인구수가 줄어들고 있다. 베트남 한 가구당 인구수가 2002년에는 4.27명인것이 2010년에는 3.82명으로 줄었다. 이러한 소가족 중심의 변화로 인해 2049년까지 약 14백만여 가구가 별도 도시 가구 단위로 추가될 것으로 본다.

그리고 대도시에는 3.14백만 가구를 위한 신규 주거 수요가 예상된다(UN Habitat). 1999년에서 2009까지 베트남 도시내 275,000만 신규 주택이 공급되었고 2019년까지 325,000만 주택 수요가 예상된다. 그동안 약 10%의 주거 수요 증가세를 보여왔다. 추가적인 보고에 따르면 현재 베트남 도시인구 성장율을 감안하면 2049년까지 해마다 394,000가구를 위한 주택이 지어져야 한다. 다시 이야기하면 하루에 1,079 주택을 공급하는 꼴이고 시간당으로는 45주택에 해당한다. 매년 증가하는 도시 인구에 비해 주택부족이 매우 심각하단 얘기다. 이는 향후 주거 수요로 이어질 전망이다.

[General Urban and Housing Indicators 2009-2020, Vietnam]

 

 

 

수요는 많지만 주택 구매력 아직 없어

그러나 주택수요가 많다고 부동산 시장이 좋은 것은 아니다. 주택을 살수 있는 구매력이 얼마나 있느냐가 관건이다. 베트남의 평균 중산층 급여는 200-300불로 보는데 과연 민간 개발사가 내놓은 주거 상품을 구매할 수 있을까? 지금 베트남의 건설비용을 감안하면 60 m2의 아파트 한채 가격을 최소 35,000불에 공급할 수 있다. 우리 기준에는 중형 자동차 한대 값이지만 GDP 2,000불 나라에서는 상위 5%로의 소득 계층만 구매 가능한 주거상품이다.

그렇다면 그 많은 도시민들의 주거 수요는 어떻게 채워졌을까? 현재 도시 주거 상황은 매우 열악하다. 정상적이고 안정된 구조(Permanent Structure)위에 서 있는 주택 보급율이 50%도 안된다. 다시 말하면 절반 이상이 임시 구조(Semi-permanent, Temporary Structure) 주택에 살아가고 있는 실정이다 [표 ]. 대부분이 저층형 자가 개조주거(Self-help housing)로 경제력이 향상될 때마다 집을 개보수하는 것이 보편화되어 있다. 그러나 향후 경제가 발전하면 이들은 신규 주택 수요자들로 옮겨갈 대상들이라 보면 된다.

 

[Housing Classification in Vietnam]

출처: UN Habitat, 2014

[Housing Types in Vietnam]