행위제한 검토 프로세스

부동산 개발을 위한 부지를 물색한 후, 정부의 도시계획에 따른 행위제한을 검토하는 절차에 대해 다뤄보자. District의 1/2,000 마스터플랜에서 규정하고 있는 행위제한을 확인하기 위해서는 지도상의 정확한 주소를 아는 것부터 시작해야 한다.

호치민의 부동산 중개사이트에 올라와 있는 실제 땅의 정보를 예로 들어 설명하겠다.

 

1.부지물색

부동산 공인중개 사이트나 공인중개사를 방문해 토지에 대한 정보를 얻는다.  다음은 부동산 공인중개 사이트의 예이다.

2. 레드북 및 부지 위치 확인

 

사이트에 첨부되어 있는 토지사용권증서를 확인해보았다.

부동산 중개사이트에 첨부된 레드북과 정보를 통해 해당 토지의 개략적인 주소를 확인할 수 있다. 해당 부지에 적용되는 구역계획에 따른 행위제한을 검토하기 위해서는 지도상 위치를 알아야 한다. 앞서 말했듯이 정확한 주소를 얻기 위해서는 공인중개사를 통해 문의하거나 레드북의 약식 지적도에 나타난 주변의 거리 이름과 지형 등을 보고 구글맵을 통해 확인하는 방법이 있다.

 

 

[아래 그림 # 순서대로 레드북의 약식 지적도 / 지형도  / 위성 지도]

3.일반도시계획(general planning) 확인

 

해당 부지가 호치민시 4군에 위치하고 있으므로 호치민시의 일반도시계획부터 확인할 필요가 있다. 해당 일반도시계획(general plan)은 인터넷 상으로 확인할 수도 있으나 해상도가 다소 떨어지고 최신 정보가 잘 업데이트 되어있지 않다는 어려움이 있다. 경우에 따라서는 인터넷에 정확한 정보를 얻기 위해서는 시(city) DPA(Department of Planning & Architecture)에 방문해 일정의 수수료를 내고 일반도시계획 지도를 받을 수 있다. 해당 계획은 현재 호치민시 안에서 진행, 예정 중인 프로젝트를 포함하고 있으며 현재를 반영해 주기적으로 수정된다.

서울시 비전 2020과 유사한 내용으로 도시개발 목표와 방향성에 대한 내용을 위주로 광역적인 도시 토지이용에 대한 내용들을 담고 있다.   따라서 주체적인 부동산 개발에 대한 공법적 행위제한 사항들을 검토할 수는 없고 계획의 큰 흐름상 주거, 농업, 공업의 발전 방향성만 파악이 가능하다.

 

 

4.부지 행위제한 확인

 

부동산 개발에 필요한 행위제한 내용을 검토할 수 있는 1/2,000 Masterplan 지도이다. District 구역계획(zoning planning)으로 용도지역과 그에 관련된 행위제한이 표시되어 있다. 해당 지도는 District에 속한 DPA Division을 방문하여 소정의 수수료를 지급하고 구할 수 있다. 인터넷으로 확인하거나 열람하는 시스템은 갖춰져 있지 않다. 행위제한을 검토하기 위해서는 1/2,000 Master Plan을 필히 득해야 한다. 빨간색 네모 부분이 용도지역에 따른 행위제한에 관한 내용이 담겨 있는 표이다.

 

 

해당 토지는 ‘주택용 토지’로 분류되며 ‘주택지역 2’에 해당한다. 따라서 전체 행위제한 표 중에서 발췌한 아래 표가 개발자에게 필요한 내용임을 알 수 있다.

 

[4, 주택 2 지역 행위제한 원본]

 

 

 

 

[4, 주택 2 지역 행위제한 한글]

 

 

TIP 행위제한은 절대 늘릴 수 없을까?

 

부지를 찾아 행위제한을 검토하고 세부계획을 만들기까지의 과정을 정리해보면 다음 도식과 같다. 해당 토지가 속한 District의 구역계획(zoning planning)을 확인하기 위해 1/2,000 Master Plan을 확보한 후, 행위제한을 검토한다. 그리고 해당 행위제한이 개발자의 세부계획을 수립하는데 있어서 규모를 검토하여 수익성을 확보하기에 충분한지 판단해 해당 토지에 투자여부를 결정한다. 충분하다면 투자를 결정하면 되겠으나, 행위제한이 개발자가 수익성을 확보하기 어려운 정도로 제한적이라면 투자를 포기하거나 행위제한을 늘리기 위해 정부의 유관기관과 협상하는 방법이 있다.

District 구역계획의 바탕이 되는 상위 법규를 검토해 프로젝트에 대한 행위제한 변경이 가능한지 협의하여 허가를 받아야 한다. 이것은 한국의 지자체 도시계획조례에 따른 용도지역 내의 행위제한이 부동산 개발자가 계획하는 프로젝트의 수익성을 충족시킬 수 없을 경우 상위법령이 되는 국토계획법 시행령을 검토하여 행위제한을 늘려서 허가 받을 여지를 찾는 것과 유사하다. 그러나 이와 같이 프로젝트를 준비할 경우, 행위제한 사항에 대한 변경이 허가되기 전까지 세부 계획이 확정될 수 없으므로 리스크가 존재하며 수익성을 검토하기 어렵다는 문제가 있다.