토지사용권 증서없이 어떻게 땅주인 확인 할 수 있나?

토지사용권증서나 레드북을 통해 토지사용권을 확인했다면 토지 소유주 확인 절차를 마친 것이다. 그러나 베트남에서는 토지사용권증서의 원본을 직접 확인하는 것이 쉽지 않은 일이다. 우리나라의 경우 등기권리증 원본을 주인이 갖고 있고, 또한 인터넷으로도 쉽게 토지등기부를 열람할 수 있다. 그러나 베트남에서는 토지사용권을 증명할 토지사용권증서를 갖고 있지 않은 경우가 더러 있는데,  크게 두 가지로 생각해볼 수 있다.

땅에 대한 사용권한을 법적으로 확실히 득해야 추후 개발에 차질이 없는 것은 당연한 문제이므로 각 경우에 대해 알아보자.

 

 

 

1. 통합권리증서 미발급

 토지사용권을 정상적으로 소유하고 있어서 사실상 소유주가 맞지만 통합권리증서를 발급하지 않아 존재하지 않는 경우가 있다.  토지에 대한 통합권리 증서를 발급받아 법적인 소유주로서의 확실한 공신력을 갖출 필요가 있다. 토지법 167조 3항 에서는 토지사용권 이전에 관한 사항들-매도, 기부, 상속, 증여-에 필요한 문서나 계약서에 대해서는 공증을 받도록 규정하고 있다. 따라서 통합권리증서를 발급받기 위해서는 토지사용권을 매입했다는 증거가 되는 공증을 받은 계약서가 필요하다. 해당 계약서를 근거로 자원환경부를 통해 통합권리 증서를 발급받을 수 있다.

땅주인에게 소유권 이전을 증명할 공증받은 계약서를 요청하여 토지 소유권의 진위를 판단해야 한다. 혹은, 통합권리증서가 없는 땅의 주인에게서 토지를 이미 매입한 경우라면 토지 매매계약서에 대해 공증을 필히 받아 자원환경부에 통합권리 증서를 발급받을 증명자료를 확보해야 한다.

 

 

 

2.증서 원본을 은행이 보유하고 있는 경우

통합권리 증서가 존재하나 소유주가 은행에서 토지에 대한 담보대출을 하여 은행이 해당 토지에 대한 통합권리증서 원본을 보관하고 있는 경우이다. 토지 담보대출을 받은 경우 원본은 은행이 보관하고 있고 토지주는 복사본만 갖고 있다. 그러나 복사본은 법적인 효력을 갖고 있지 않기 때문에 사기를 당하지 않도록 주의가 필요하다. 거래 당사자인 토지 소유주와 함께 은행을 방문하여 원본을 필히 확인하여야 미연의 사고를 방지할 수 있다.