한국계약면적으로 개발하면 망하는 이유

한국아파트의 계약면적

한국의 아파트의 경우, 계약면적은 공급면적과 기타공용면적을 더해 계산하게 된다.

공급면적은 흔히 아파트의 평형을 언급하는데 쓰이는 것으로 전용면적에 주거공용면적을 더한 면적이다. 먼저 전용면적은 집 내부의 방, 거실, 주방, 화장실 등의 면적을 더한 것이다. 다음으로, 주거공용면적은 아파트 계단, 복도 등의 면적을 더한 것이다. 그리고 기타공용면적은 단지 내 관리사무소, 노인정 등의 공용으로 사용되는 시설의 면적을 더한 것이다. 한편, 발코니면적은 서비스면적으로 분류되어 따로 계약면적에 포함되지 않는다.

 

  

베트남 아파트의 계약면적

[외벽 중심선과 외벽 내부선 기준]

그러나 베트남 아파트 분양안내서에서 확인할 수 있는 계약면적은 한국과 다르다. 아파트의 평형에 해당하는 면적으로써 Center Line Internal Line에 따라 계산된 전용면적만이 확인된다. Center Line은 외벽의 중심선을 기준으로 하여 계산한 전용면적으로 전용면적 보다 내부공간이 좁다. 반면 Internal Line은 외벽의 내부선을 기준으로 계산한 전용면적으로 내부공간과 일치한다는 특징이 있다. 베트남에서는 Internal Line을 기준으로 한 전용면적을 계약면적으로 삼고 있는 것으로 이해하면 된다.

 

한국: 계약면적 = 공급면적(전용면적+주거공용면적) + 기타공용면적

베트남: 계약면적 = 전용면적 + 발코니면적(사실상 전용면적)

분양안내서 샘플

 

이해를 돕기 위해 필자의 회사 프로젝트의 분양 안내서 샘플을 첨부하였다. 노란색 박스 부분이 ①Center Line과 ②Internal Line을 각각 기준으로 한 내부면적이 표시된 부분이다. 또한 옆의 표에서 보이는 내부공간 구성에서 빨간색 박스 부분이 발코니 면적이 전용면적으로 계산되었음을 보여주는 부분이다.

Internal Line으로 계산되는 계약면적은 각 가구가 독립적으로 사용하는 ‘전용면적’에 해당하는 거실, 주방, 침실, 욕실 등 순수한 아파트 내부면적을 의미한다. 그리고 앞서 말했듯이 이것이 계약면적이 되는 것이다. 한국 아파트에서 포함하는 주거공용면적, 기타공용면적은 계약면적에 포함되어 있지 않은 것이다. 마찬가지로 발코니면적 또한 한국의 경우처럼 서비스면적이 아니라 전용면적으로 계산된다는 것을 확인할 수 있다.

따라서 사업성을 검토하는데 있어서 공사비와 분양가를 산정할 때, 한국과 같은 방식으로 계약면적에 대한 값을 계산해서는 낭패를 볼 수 있다. 따라서 베트남 고객에게 주어지는 계약면적은 내부공간의 전용면적뿐이기 때문에 아파트 단지에 필요한 여타 주거공용면적과 기타공용면적에 대한 비용을 추산하여 적절한 가격을 검토해야한다.