1/2,000 마스터플랜에서 언급되는 대표적인 행위제한은 인구, 최고층, 건폐율, 용적률이다. 이 기준들은 규모검토에 중추적인 요소이며, 사업성 검토와 직결되는 부분이다. 베트남 건축 표준(No. 26/2004/QD-BXD)에서는 다음과 같이 행위제한에 대한 용어를 정의하고, 수적 1기준을 제시하고 있다.

 

  1. 인구


    각 District의 1/2,000 Master Plan에 의하여 규정된다. 세분화된 각 용도지역 내에 거주할 수 있는 최대 인구가 제한된다. 건축 설계시에 최고층, 용적률, 건폐율 등과 함께 고려되어야 하는 부분이다.

 

  1. 건폐율(Building Coverage Ratio)

 

건폐율을 계산하는 방식은 통상적인 이해와 같다. 그러나 건축면적을 계산할 때 대지 위에 지붕이 설치된 면적이 있다면 지붕 아래의 면적은 건축면적에 포함된다. 예컨대 아파트 외부에 설치된 주차장에 지붕을 설치하고자 한다면 그 주차장의 면적은 건축면적에 포함된다. 때문에 이것은 건폐율에 영향을 미치므로 개발에 앞서 주의할 점이다. 반면 지붕이 설치되어 있지 않은 주차장은 건축면적에 포함되지 않는다.

 

  1. 토지사용계수(HSD: Land-using coefficient)

 

 베트남의 건축 기준 법령에서는 ‘용적률’의 개념을 ‘토지사용계수’로 표현하고 있다. 퍼센트(%)로 표현하지 않았다는 것 이외에 차이는 없다. 토지사용계수는 지상층의 연면적을 기준으로 하며, 지하층이나 지붕의 면적은 포함하지 않는 것으로 정의하고 있다. 따라서 지하층이 있다고 해서 토지사용계수에 영향을 미치지는 않는다. 그러나 지상층에 주차장이 있을 경우 이것은 지상층의 면적으로 토지사용계수에 포함된다. (이해상의 편의를 위해 이하부터 ‘토지사용계수’를 ‘용적률’로 사용하도록 하겠다. )

 

TIP 주상복합 아파트 용적률의 상업용∙주거용 면적 할당

 

주상복합 아파트를 개발하고자 계획한다면 대지 위에 허가 받은 용적률을 아파트 내의 주거용 면적과 상업용 면적을 어떻게 나누어 쓸 것인지가 문제가 된다. 현 법령상 이해로는 행위제한의 전체 용적률만 맞추면 될 뿐이고 포디엄(podium) 및 타워(tower)에 대한 상업 용도 및 주거용도 용적률에 대한 기준은 없다. 다만 전체 인구 수 등을 고려하여 설계하는 것이 보통이다.

  1. 최고층

최저, 최고 높이(m) 기준이 무엇인지?

– 스터디 필요. SYPM팀 자료 없음.

 

  1. 오토바이, 자동차 주차장

분류

규정

주차장 면적

Commercial APT

100m2당 20m2  Net Sales Area(m2) x 0.2
Social housing 100m2당 12m2  Net Sales Area(m2) x 0.12

주차장의 최소면적은Mo(Ministry of Construction, 건설국) letter 1245/BXD-KHCN에서 규정하고 있다. Net Sales Area기준으로 상업용 아파트(Commercial APT)의 경우 최소 100m2당 20m2의 주차장 면적이 필요로 하며, 소셜하우징(Social housing)의 경우 100m2당 12m2의 주차장 면적이 필요하다. 이때 면적은Net Sales Area는 부동산 개발자가 판매하는 계약면적을 의미한다. 주상복합 아파트의 경우 아파트의 계약면적뿐만 아니라 단지 내 상가의 계약면적도 합하여 Net Sales Area를 구해야 한다. 이 총합을 구해 아파트 분류에 따라 다음과 같이 계산하여 최소 주차장 면적을 만족시켜야 한다.

 

 

  1. 이격거리

 

  1. 소방관련(도로)