12강. 과세소득

 

과세소득의 정의

과세소득이란 한해동안 정부에 조세해야 하는 총 수입을 말합니다.

총소득에서 손금으로 인정되는 비용을 제한 총액을 과세소득이라 할수 있습니다.

 

과세소득의 공식

영업총소득 = 총 예상소득 – 공실/신용손실비용

순영업소득 = 영업 총 소득 = 운영비용

과세소득 = 순영업소득 –  모기지이자 – 부동산의 감가상각 – 추가자본의 감가상각 – 상환액 & 부대비용  + 이자수익

 

과세소득 케이스 스터디

당신은 순영업소득이 150,000불인 상가건물을 소유하고 있습니다. 부동산의 가치는 920,000불이며, 650,000불의 15년 모기지 대출을 위해 대출액의 1% , 부대비용 6,700불를 지불했습니다. 모기지 대출의 이자비용은 40,000불이구요. 운영 후에, 당신은  추가자본 210,000불과 42불의 이자 비용을 획득했습니다. 그렇다면 한해동안 당신의 과세소득은 얼마일까요?

 

 

해결법 

아래 순영업소득을 적용하는  공식을 활용해 봅시다.

# 과세소득 =  순영업소득 –  모기지이자 – 부동산의 감가상각 – 추가자본의 감가상각 – 상환액 & 부대비용  + 이자수익

 

#과세소득   =

순영업소득 (150,000)

–  모기지이자 (40,000)

– 부동산의 감가상각

– 추가자본의 감가상각

– 상환액 & 부대비용

+ 이자수익 (42)

 

 

 

# 알아둘점

감가상각시, 땅이 아니라 건물에만 해당하며, 감가 상각의 적용기간은 거주용에 대해서는 27.5년, 비거주용에 대해서는 39년을 적용합니다.

# Step1. 

부동산의 감가상각을 계산하기 위해서는, 부동산의 구매비용을 비거주용 부동산 감가상각 적용기간으로 나눕니다.

부동산의 감가상각 = 920,000/ 39 = 23,587

 

 

# Step 2

추가자본과 부대비용에 대한 감가상각 역시 동일한 방법으로 계산합니다.

추가자본의  감가상각 = 210,000 / 39 = 5,384

부대비용의 감가상각 = 6,700 / 39

 

 

# Step 3.

650,000불의 15년 모기지 대출을 위해 대출액의 1% 인 65,00불을 지불했으니 한해에 지불해야 하는 상환액을  계산해보면

이자상환액 = 6,500 / 15 = 433

 

# Step 3.

이제 구한 숫자들을 계삭식에 대입해 봅시다.

#과세소득 (80,464)=

순영업소득 (150,000)

–  모기지이자 (40,000)

– 부동산의 감가상각 (23,583)

– 추가자본의 감가상각 ( 5,384)

– 상환액 & 부대비용 (433 + 172)

+ 이자수익 (42)

 

 

 

12. TAXABLE INCOME 과세소득

Taxable income is the total amount of income used to calculate tax an individual or a company needs to pay for the government within one year. We can find that amount by subtracting all deductions and expenses from Gross Income.
과세소득이란 한해동안 정부에 조세해야 하는 총 수입을 말합니다. 총소득에서 손금으로 인정되는 비용을 제한 총액을 과세소득이라 할수 있습니다.

2. COMPOUND INTEREST 복리

Compound interest differs from simple interest in one key respect: With compound interest you apply the interest rate not only to the original principal but also to the accumulated interest. 복리란 단리와 달리, 원금에 대한 이자와, 이자에 대한 이자가 더해져 합산되어 지는 개념입니다.

9. Net Operating Income 순 영업 소득

Net Operating Income (NOI) is remaining balance after deducting all Operating Expenses from Gross Operating Income, but before deducted income taxes and interest.
 순영업 소득이란, 영업 총 소득(8강에서 공부한)에서 모든 운영 비용을 제한 금액을 뜻합니다. 그러나 수입으로 인한 세금과 이자 비용은 포함되어 있지 않습니다.

11. Net Income Multiplier 순소득승수

The Net Income Multiplier or NIM is also used to estimate the market value of an income producing property when you know its NOI as the same purpose with a cap rate. NIM is easy to calculate if we know the cap rate. NIM can tell you how many times the Market Value is greater than the NOI. 순소득승수는 자본화율의 목적과 마찬가지로 부동산의 순 영업 소득을 알면, 수익의 발생하는 부동산의 시장가치를 판단하는데 사용됩니다. 순소득승수는 시장가치가 순영업소득의 몇배나 되는지 말해줍니다.

3. RULE OF 72s 72 법칙

The rules of 72s will give you the approximate number of years required to double your investment at a given annual rate of growth.
72의 법칙은, 주어진 수익율에서 당신의 투자금이 두배가 되는데 걸리는 대략적인 연 수를 알 수 있게 해줍니다.

5. Gross Rent Multiplier 총수입배수

The Gross Rent Multiplier (GRM) is a simple investment measure that is used popularly in the commercial real estate market. (Especially in multi-unit property and trading centers) This measure helps estimate a property’s Market Value based on its Gross Scheduled Income (annual).
총수입배수란 수익형 부동산시장에서 가장 흔하게 사용되는 간단한 투자 평가 툴입니다. (특히 부동산중계사무소나 공동주택단지에서). 이 측정 툴은 연간 총 예상수입에 기반한 부동산의 시장가치(매매가)를 측정하는데 유용합니다.

8. Gross Operating Income 영업 총 소득

The gross operating income (GOI), also called effective gross income, is the remaining actual annual income after deductions for vacancy and credit loss from a property’s Gross Scheduled Income.
In short, it is the total rental amount of rented units or occupied spaces that investor can expect to receive annually.  
‘유효총소득’으로도 불리는 영업 총소득은 잠재 총 소득에서 공실액과 신용손실액을 제외한 후 한해동안 발생하는 실제 소득을 말합니다. 간단히 말하면, 투자자가 한해동한 실제로 손에 쥘 수 있는 임대수입 총액을 말합니다.

13. Cash Flow 현금유동성

현금유동성의 정의 부동산 투자에서의 현금유동성이란, 매달, 매분기,...

4. Present Value 현재가치

Present value (discounted value) is the current value of a future cash flow given a discounted rate of return. The discounted rate affects strongly the present value of future cash flow because if it is high, the present value will become low and vice versa.
현재가치(할인가치)는 미래 현금흐름에서 할인율이 반영된 현재 가치입니다. 할인율은 미래 현금흐름에서의 현재가치에 명백하게 영향을 미치는데, 할인율이 높다면 현재가치 또한 낮아질것이고, 역도 또한 같기 때문입니다.

16. Discounted Cash Flow 현금흐름할인

현금흐름할인법 현금흐름할인법은 투자기회 매력도를 측정하는 부동산 평가...

14. Cash on Cash Return 현금투자 환원율

현금투자 환원율 현금투자 환원율은 수익을 발생시키는 부동산 자산의...

7. Vacancy and Credit Loss Allowance 공실과 신용손실 비용

Allowance for vacancy and credit loss is the lost annual income from vacant spaces or units and non-payment of rents. This lost amount is usually estimated as a percentage of a property’s Gross Scheduled Income. It helps investors determine their property’s operational effectiveness over one year.
공실과 신용손실 비용은 공실이나 임대료 미지급으로 인해 발생하는 연간 손해 액을 말합니다. 이 손해 비용은 주로 총 예상수입의 백분율로 계산됩니다. 이는 투자자가 자신의 부동산의 1년 이상의 운영 효과성을 검토할때 효과적입니다.

6. Gross Scheduled Income 총 예상수입

Gross scheduled income, also called potential gross income, is the annual income of a rental property with all 100%-occupied and rented units.
잠재총소득이라고도 불리는 총 예상 수입은,
투자한 부동산에서 얻을 수 있는 100%, 즉 최대한의 연간 임대료 수익을 말합니다.

10. Capitalization Rate 자본화율

Capitalization rate, or cap rate, shows the potential ratio of return on a commercial investment real estate. It represents the relationship between an property’s current market value or acquisition cost and its Net Operating Income.
 자본환원율, 혹은 자본화율은 부동산의 추정 이익률을 말해줍니다. 이는 현재 부동산의 가치 혹은 취득원가와 부동산의 순영업소득간의 관계를 설명합니다.

15. Sales Proceeds 매출액

매출액 매출액은 부동산자산을 팔았을때 한번 생기는 특별한 현금...

1. SIMPLE INTEREST 단리

Simple interest is exactly that “Simple” and it paid on the original principal amount only, not on any accumulated interest.
단리란 ‘원금’에만 발행하는 이자로, 이때 발생하는 이자는 합산되지 않습니다.