현금유동성의 정의
부동산 투자에서의 현금유동성이란, 매달, 매분기, 매년 부동산 자산의 수입과 지출의 흐름을 이야기 합니다. 다시말해, 현금유동성이란 부동산의 실제 현금 유입과 유출의 움직임을 말하는 것입니다.
관리운영 활동
서비스를 제공하거나 제품을 팔아 얻는 수익과 비즈니스를 운영하는데 지출되는 현금자금을 말합니다.
자금조달 활동
소유주의 주식 매입 및 부채, 주주배당금, 주식매도와 재매입으로 인한 현금 조달을 말합니다.
투자 활동
토지, 주택 매입 혹은 다른 기업에게 해준 대출 같은 장기 투자를 통한 현금 조달을 말합니다.
현금유동성 공식
총 예상 수입 – 공실과 신용 손실 = 총 운영 수입 -운영 지출 = 운영 순수익 – 대출상환금 – 개량비 + 대출 수익 +이자 수익 = 세전 현금 유동성
케이스 스터디 1
당신은 각 월세가 $970불인 11개의 유닛이 있는 빌딩을 소유하고 있습니다. 공실에 대한 손실률이 3%정도로 예측됩니다. 매달 고정적으로 평균 관리운영비 $5,000불과 대출상환금 $3,300불이 지출됩니다. 올해 당신의 부동산자산 계좌로 $250불의 이자가 들어왔습니다. 그렇다면 당신의 부동산 현금 입출은 얼마입니까?
아래 계산식을 사용해 봅시다.
총 예상 수입 – 공실과 신용 손실
= 총 운영 수입 – 운영 지출
=운영 순수익 – 대출상환금 – 개량비 +대출 수익 + 이자 수익
=세전 현금 유동선
$128,040 – $3841
=$124,199 – 60,000
=$64,199 – $39,600 + 0 + 250
=$24,849
케이스 스터디 2
당신은 7개의 유닛이 있는 건물에 매년 $53,200불의 원리금상환과 $36,000불의 운영관리비용 지출이 있습니다. 공실과 신용손실비용이 3%라 가정하였을때, 현금흐름이 흑자가 되기위해서는 총 예산수입이 얼마여야 할까요?
아래 계산식을 사용해 봅시다.
총 예상 수입 – 공실과 신용 손실(3%) = 총 운영 수입 – 운영 지출 = 운영 순수익 – 대출상환금 53,200 – 개량비 +대출 수익 +이자 수익 = 세전 현금 유동성
세전 현금유동성 = 총 예상수입 – 3% 총예상수입 – 운영 지출 – 대출상환금 혹은
세전 현금유동성 = (0.97 X 총예상수입) – 운영 지출 – 대출상환금
총 예상 수입 = 세전 현금유동성 + 운영지출 + 대출상환금
총 예상 수입 = (0 + 36,000 + 53,200) / 0.97 = 91,958