지난 번 ‘① 중소형아파트의 강세’에 이어 두번째 키워드 ‘교외화, 교외 개발추진’입니다.

 

#2. 교외화, 교외 개발 추진

베트남의 도시화는 빠르게 진행되고 있습니다. 이미 초기단계를 넘어 도시화가 급격하게 진행되는 가속화 단계로 접어든 듯 보입니다. 특히, 호치민과 하노이는 세계의 이목을 받는 기회의 땅임을 증명이라도 하듯 하루가 다르게 스카이라인이 변해가는 모습도 보여주고 있습니다.

친구따라 가는 곳은 강남이 아니라 호치민이 아닌가 싶을 정도로 많은 인구가 호치민과 하노이를 중심으로 유입되고 있습니다. 도시로 이주하는 데에는 물론 여러 이유가 있습니다만 결국은 환경이 좋기 때문입니다. 주거의 환경이 좋고 편리하며, 높은 급여의 일자리를 통해 자신과 가족을 부양할 수 있으며, 자녀들에게 더 나은 교육을 제공해 줄 수 있기 때문이지요.

베트남에서도 마찬가지입니다. 좋은 일자리를 찾아 사람들이 몰리고, 사람들이 몰리니 회사들도 몰리고, 더 많은 사람이 오게 되며 각종 인프라와 공공시설들이 우선하여 자리하게 됩니다. 전체적인 환경이 좋아지니, 다시 더 많은 사람들이 상경하게 되는 순환 구조를 보입니다.

이런 도시화의 과정을 거치며, 호치민과 하노이는 지속적인 팽창을 거듭하고 있습니다. 호치민 내에서는 투득군, 9군, 빈짠군, 냐베군 등과 같이 멀다고 상대적으로 주목받지 못했던 군들이 주목받고 있으며, 하노이에서도 남뚜리엠, 롱비엔, 하롱으로 지난 몇년간 도시가 내적 확장을 진행중입니다. 자연스러운 도시화 진행과정이라고 보여집니다.

그런데, 작년부터 조금 이른 듯한 색다른 시장의 움직임이 보입니다. 여러 디벨로퍼들이 교외 도시 개발에 착수하기 시작했습니다. 호치민과 하노이를 제외하면 다낭 정도로 볼 수 있었던 교외 개발이, 나짱과 붕타우(호짬) 등에서도 보이기 시작했습니다. 비치사이드(Beachside), 씨사이드(Seaside) 지역의 개발이 급격히 증가한 몇 가지 이유를 정리해 보면 다음과 같습니다.

 

첫째는 “인허가의 딜레이”입니다.

특히나 개발도상국의 경우, 프로젝트 진행 시 인허가가 가장 애를 먹이는 부분입니다. 많은 시간과 노력이 필요하며, 실제 절차와 허가사항 또한 명확하지 않을 뿐 더러 관할관청마다 일부 차이가 있을 정도입니다.

가뜩이나 어려운데 중앙정부도 제동을 걸기 시작했습니다. 지가가 급격히 상승하고 시장이 과열조짐을 보이자 여러 규제와 감사를 통해 신규 인허가가 작년부터 거의 나오지 않기 시작했으며 이 때문에 호치민과 하노이에서의 신규 개발 사업은 대부분 일시정지(Pause) 상태로 볼 정도로 조용합니다.

때문에, 나갈 수밖에 없었던 이유도 있는 것입니다. 비교적 인허가가 빠르고 유연한 곳으로 가야 하는데 멀지 않고, 수요가 있어야 하고, 투자의 명분이 있는 곳이면 더 좋았겠지요. 다낭을 포함하여 뀌년, 냐짱, 붕타우, 무이네 등이 주목받아야 할 이유가 있었던 것입니다.

 

둘째는 “수요와 공급”입니다.

이전 글에서 언급했던 것과 같이 지난 몇년간 호치민과 하노이에는 엄청난 양의 아파트가 공급되었습니다. 실주거층을 위한 적정 주택의 공급이 매우 부족한 수준이기는 했지만, 이런 적정주택을 포함한 여러 분류의 주거 상품이 공급된 것도 사실입니다.

반면 다른 도시들의 경우 상대적으로 디벨로퍼들의 소외를 받았습니다. 수요도 없어 보이고 팔 자신도 없기에 공급이 거의 없었다고 볼 정도로 주목받지 못했습니다. 호치민과 하노이가 잠시 숨고르기를 하는 동안 디벨로퍼들은 다른 수요가 있는 곳을 눈 여겨 보기 시작했고 이런 비치사이드와 씨사이드에 있는 수요를 발견하고 움직이기 시작한 것입니다.

호치민과 하노이 사람들이 지난 몇년간 내 집마련을 하는 동안, 교외 지역의 사람들은 내 집 마련을 위한 자금이 마련된 것이지요.

 

셋째는 “변화”입니다.

조금 포괄적이긴 하지만, 기술과 산업, 이를 통한 문화의 변화가 부동산에도 영향을 미치는 시대가 되었습니다. 이제는 놀러가 묵을 숙소를 정하는 것도, 식사를 해결할 장소를 찾는 것도 몇개의 어플을 활용하면 금새 가능한 일입니다.

호텔에 묵는 대신 에어비앤비에 묵으면 편안하고 저렴하며 취사 또한 가능해 좋은 점이 상당히 많습니다. 베트남에서도 에어비앤비 문화가 매우 빠르게 정착하여 젊은 직원들에게는 필수 어플이 될 정도로 인기가 좋습니다.

에어비앤비가 부동산에도 변화를 가져왔습니다. 임대 수요가 적어 공실이 많았던 교외지역 숙소들이 에어비앤비를 통해 가치가 창출되는 것이 보이니 거주 및 투자 상품으로도 주목받게 되는 것입니다.

 

 

조금은 이른듯해 보이는 베트남의 교외 개발이 적정 수준을 유지하며 체계적으로 진행된다면 지역 사회에도 긍정적 영향을 주며 발전에 도움이 되지 않을까 생각됩니다.

 

 

 

 

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