입지, 부동산 투자의 핵심

아파트 가격을 결정하는 요인들은 크게 물리적 특성(단지규모, 평형, 설계, 향, 층, 건물 노후도 등)과 입지적 특성(직장 및 학교와의 거리, 대중교통 이용편리성, 생활편의시설 이용편리성 등) 그리고 환경적 특성(자연환경 및 경관, 교육환경 및 안정성 등)으로 구성된다고 살펴보았다. <‘똑똑한 투자자는 알고있는 아파트 가격 결정요소’ 시리즈  참고>

우리가 흔히 부동산에 대해서 이야기 할 때 첫째도 Location, 둘째도 Location, 셋째도 Location이라는 말을 한다. 그만큼 ‘위치’가 부동산의 가격을 결정하는 중요 요인이라는 것이다. 즉 아파트의 입지적 특성을 강조한 표현이다. 물리적 특성과 환경적 특성은 개발회사의 개발계획에 따라서 변화하는 ‘변수’ 이지만, 입지적 요인은 일개 개발회사 입장에서는 단시간 내에 변화가 불가능한 ‘상수’ 이다. 따라서 좋은 입지, 투자가치 높은 입지, 향후 발전 가능성이 높은 입지를 찾는 것이 부동산의 핵심이라고 할 수 있다.

발전축, 입지선정의 제 1원칙

지금부터 호치민시의 발전계획과 도시계획을 검토하면서 향후 발전 가능성이 높은 입지가 어디인지 알아보도록 하겠다.

입지선정의 제1 원칙은 발전축이 어디인지 확인하는 것이다.

한국의 경우 서울-부산으로 이어지는 경부고속도로를 따라 개발된 경부축(동남축)이 제1축으로 서울-강남-분당-판교-용인-동탄 등이 순차적으로 개발되었고, 부동산 가격도 이 축을 따라 높은 가격을 형성하고 있다. 분당과 같은 시기 개발된 일산의 경우 아직도 아파트 가격이 분당의 60~70%수준에 머물 정도로 개발축에 있느냐에 따라서 가격이 차이가 많이 난다. 그렇다면 호치민시의 개발축은 어디인가?

 

싸이공-쪼론(Saigon-Cholon)

호치민시의 간단한 발전사를 살펴보면 19세기 프랑스 식민지 시기에 사이공강 주변(현재 1군)의 기존 도심(Saigon)과 화교거주지역(현재 5군 , Cholon)을 합쳐 싸이공-쪼론(Saigon-Cholon)이라고 부르며 처음 현대적 도시가 발달하였다. 현재 호치민시 도심을 이야기 할때 1군과 3군을 CBD로 보지만, 차이나타운이 있는 5군도 베트남 사람들에게는 오래된 도심 중 하나이다. 도심이 계속 확장되면서 빈탄군, 떤빈군(공항주변), 푸년군, 10군, 11군, 4군(사이공포트주변)으로 도시가 계속 확장되 나갔다. <지도 노란색 영역>

Cho Lon before and now

 

도로상황 좋지 않아 항공편을 이용한 비즈니스가 발달하여 도심에서 공항으로 이동하는 도로가 도시내의 메인축이 되었고, 이 메인도로변의 토지가격은 평당 3천만원은 가볍게 넘어서고 있다. 또한 공항주변의 단독주택단지는 외국이나 하노이를 오가며 사업을 하는 사람들이 거주하는 곳으로 부촌이 형성되었다. <지도 1번 도로 주변>

Tan Son Nhat International Airport

 

타오디엔

다음으로 호치민-하노이를 연결하는 1번 고속국도 주변으로 산업단지가 들어서고 도시가 형성되면서 호치민시 도심에서 1번 고속국도로 연결하는 지역인 2군의 타오디엔(Thao Dien) 지역은 도심에서 업무를 보는 외국인들과 외곽 공단에서 업무를 보는 외국인 모두에게 편리한 접근성을 제공하여 대규모 저층 빌라단지와 유럽풍 거리로 개발되었다.

강변을 끼고 삼각주를 형성하는 타오디엔 지역엔 게이티드 빌라단지, 도심형 리조트단지 및 여러 개의 국제학교가 위치하여 서양사람들뿐 아니라 동양사람들도 선호하는 지역으로 개발되었다. 2010년에 GS건설도 이 지역에 최고급 아파트단지를 개발하여 sqm당 2,000달러 이상에 분양하였다.(지도 2번 도로 주변)

Thao Dien

 

7군

3번째로 개발되기 시작한 지역은 도심에서 남쪽에 위치한 7군지역이다. 늪지대로 연약지반인 7군에 대만업체가 고속도로 공사를 해주는 대가로 750헥타의 땅을 받게 되었고, 푸미흥이라는 이름으로 마스터플랜을 계획하여 한꺼번에 신도시로 개발하기 시작하였다. 1995년 정부의 최종승인을 받고 개발이 시작된 푸미흥 신도시는 현재 베트남 전 지역에서 가장 잘 개발된 신도시로 유명하고, 미국건축가협회인 AIA(American Institute of Architecture)에서 아시아도시로는 처음으로 도시디자인상을 받았다. 현재도 대만, 일본 업체 등이 참여하여 그 잔여부지에 대한 개발이 진행되고 있다. 주거단지가 개발된 시점에 따라 가격에 차이가 있지만, 2015년 최근 분양된 아파트가 sqm당 2,000달러 수준으로 무리없이 분양을 완료하였다. (지도 3번 도로 주변)

Phu my hung

 

 

<발전축으로 읽어내는 호치민 下>에서 계속됩니다.

 

필자인 정유석 대표는 현재 NHO(National Housing Organization)의 대표이사로, 동남아 경험이 풍부한 부동산 전문가이다주택 단지쇼핑몰공원 등의 프로젝트를 수행했으며, 현재까지 베트남 전역에서 11개의 프로젝트를 수행했다.