입지, 부동산 투자의 핵심

<발전축으로 읽어내는 호치민 上>에서  부동산 투자에서 가장 중요한 요소중 하나인 ‘입지’를 발전축을 키워드로 하여 호치민에 대해 살펴보았다. 계속해서 호치민의 발전축을 더 살펴 보자.

2군의 투티엠

싸이공쪼론, 2군의 타오디엔, 그리고 한인타운이라 할수 있는 7군에 이어 네번째로 개발이 이루어지고 있는 지역은 도심의 사이공강 맞은편 지역인 2군의 투티엠지역이다. 호치민시의 푸동(중국 상해의 경제중심지)이라고 불릴 정도로 좋은 위치가 접근성의 제약으로 개발이 이루어지지 않다가, 2011년 말 사이공강 지하로 수중터널이 연결되어 5~10분이면 도심으로 진입할 수 있게 되면서 본격적인 인프라 개발이 진행되고 있다. 악730헥타의 땅에 중심업무지구, 복합상업지구, 고층주거지구, 저층주거지구 등 계획도시로 개발되고 있다. 아직 개발의 초기단계로 일부 저층 주거단지가 완료되어 입주하고 있지만, 고층 아파트와 상업업무시설 등은 개발 속도가 더디게 진행되고 있다. 주택가격이 얼마가 적정선인지 가늠하기 어려운 지역으로 sqm당 2,000달러 수준에서 아파트들이 분양을 시작하고 있다. 그러나 7군의 푸미흥 신도시처럼 도시가 모습을 갖추고 편의시설들이 갖춰지려면 최소 10년 이상의 시간이 걸릴 것으로 보인다. 여의도 크기(450헥타 고수부지포함)에 약 1.5배에 130,000명의 거주인구를 예상하는데 개발되는 주택의 가격은 모두 고급아파트에 해당하고, 상업/업무지역도 기존 도심의 A급과 B급 오피스 총 임대면적인 약800,000sqm의 절반은 넘을 것으로 예상되어 개발완료에 시간이 필요하다.(지도 4번 도로 주변)

투띠엠 개발 계획

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다섯 번째로 개발이 이루어지고 있는 지역은 2군에서 동쪽에 위치한 9군지역이다. 2014년 초에 호치민-롱탄 고속도로구간이 개통되면서 도심까지 30분 이내로 들어올 수 있고, 2016년 초에 삼성전자 가전공장이 개발되면서 개발이 한층 가속화되고 있는 지역이다. 2군 투티엠 지역이 최소 sqm당 2,000달러 이상의 아파트들이 개발되고 있다면, 9군 지역은 sqm당 1,000달러 내외의 아파트들이 개발되고 있어 중산층이 구매할 수 있는 수준으로, 향후 어포더블 하우징 마켓이 밀집되어 개발되는 지역이 될 것으로 보인다. 특히 2016년 말 베트남 최대 부동산 개발회사인 빈그룹(Vin Group)이 어포더블 하우징 시장에 참여하겠다고 발표하면서 그 첫번째 프로젝트를 300헥타 규모의 미니신도시로 9군에 하겠다고 하여 시장에 이목이 집중되고 있는 상황이다.(지도 5번 도로 주변)

9군 호치민-롱탄 고속도로

 

사이공강변의 동서 고속도로

 이제까지 설명한 지역들은 베트남에 거주하거나 몇 번 방문해 본 사람들이 쉽게 이해 할 수 있고 상식적으로 납득이 가는 개발 축이다. 마지막으로 잘 알려지지 않은 개발 축 하나를 소개하겠다. 잘 알려지지 않았는데 어떻게 개발 축이냐고 반문하겠지만, 실제 베트남 중산층에게 잘 알려져 있고, 선호하는 기 거주지역이 교통인프라 개선으로 하나의 개발축이된 지역이다. 바로 사이공강의 지류를 따라 강변으로 연결되는 동서고속도로 주변이다. 서울의 강변북로와 같이 강변을 따라 호치민시 서쪽 경계지역부터 도심까지 30분 이내에 접근할 수 있는 도로망으로 외곽순환도로와 연결되어 서쪽과 북쪽으로의 공단과도 연결이 가능한 지역이다. 9군은 서울의 양재(옛 말죽거리)와 같은 지역으로 인프라 개통에 따라 다른 지역에서 이주민들이 넘어오고 있는 지역이지만, 동서고속도로 주변의 6군과 8군은 양천구와 강서구 같은 지역으로 이미 많은 인구가 거주하고 있어 기존 주민들이 새로운 주거단지와 아파트를 구매해 입주하고 있는 지역이다. 따라서 대형 마트와 쇼핑시설 및 병원과 학교 등 주거생활 인프라가 이미 갖추어진 지역으로 수요가 풍부하여 많은 개발이 이루어지고 있다.(지도 6번 도로 주변)

Saigon River

 

이외에도 지하철 공사가 한장 진행되는 가운데 지하철 개통노선(투득 지역)을 따라서 토지가격과 아파트 가격이 들썩이고 있고, 사이공강을 따라서 위치한 내륙 컨테이너 항구 및 적치장들(4군 지역)의 외곽 이전에 따른 개발이 예정되어 있다.

Metro_Saigon Lines

 

이상과 같이 호치민시의 개발축에 대한 현재상황과 앞으로의 전망에 대해서 알아보았다. 그렇다면 정작 어디에 투자해야 하는가? 이미 잘 알려지고 인프라가 갖춰져 많이 가격이 올라있지만 그래도 가격이 더 오를 것 같은 대표 지역에 투자할 것인가? 아니면 아직 개발이 덜 되었지만 인프라가 계속 확장되면서 성장 잠재력이 풍부한 지역에 투자할 것인가? 아니면 대단한 호재는 없지만 실수요가 풍부하여 리스크가 거의 없는 지역에 투자할 것인가? 언제나 선택은 소비자의 몫이다. 전문가는 분석을 통해 기준을 제시하고 다양한 선택의 폭을 제공할 뿐이다.

필자인 정유석 대표는 현재 NHO(National Housing Organization)의 대표이사로, 동남아 경험이 풍부한 부동산 전문가이다주택 단지쇼핑몰공원 등의 프로젝트를 수행했으며, 현재까지 베트남 전역에서 11개의 프로젝트를 수행했다.