호치민, 아마 베트남 부동산에 잠시라도 관심을 갖었던 사람에게는 귀에 익었을 만한 도시 이름이다. 그러나 필자가 만난 많은 사람들은 호치민을 거론하기 보다는 ‘베트남’과 ‘특정프로젝트명’ 밖에 알지 못한다. 본인이 투자하고 거주할 수도 있는 도시를 그 특정 상품 하나로 판단하는 것이다. 부동산은 상품에만 의해 좌지우지 되지 않는다.  물론 부동산의 상품 자체도 큰 역할을 하나, 해당 부동산이 위치한 지역의 경제적, 사회적, 문화적 다양한 특성이 고려되어 그 가치가 최종 판별되는 것이다. 너무 당연한 이야기처럼 들리지만 우리가 해외 부동산에 관심을 가지고 투자할 때 쉽게 놓치고 가는 부분이기도 하다

 

 

 

가끔 한국에서  이야기를 나누다 보면, 아직도 베트남의 수도가 ‘사이공’인 줄 아시는 분들이 꽤 계신다. 과거 베트남이 남과 북으로 갈라져있을 때 남베트남의 수도는 ‘사이공’ 북베트남의 수도는 ‘하노이’ 였다. 1975년 북베트남에 의한 통일 이후 사이공은 지금의 ‘호치민시티’의 이름을 얻게 되었으나, 수도는 그때 이후 계속 ‘하노이’다.  꽤나 많은 사람들이 베트남하면 하노이보다 호치민을 더 쉽게 떠올린다. 실제 인구수도 그렇고 교민수도 그렇고 무엇보다 경제와 무역의 중심이 바로 ‘호치민’이기 때문이다.

호치민의 도시 역사를 보면 약 3백여년 전부터 시작되었다고 볼 수 있다. 바다에 연결되어 있으면서도 도심 중심까지 들어올 수 있는 드넓은 사이공강과 도심 곳곳을 잇는 많은 작은 강들 덕분해 일찍히 무역과 물류의 중심지로 자리잡았다. 프랑스 식민지 시절에도 사이공은 프랑스의 베트남, 캄보디아, 라오스 통치를 위한 인도차이나지역 식민지 총독의 관저가 위치할 정도로 그 지리적, 경제적, 사회적 중요성이 인정되어 왔다.

현재에도 수많은 나라의 기업들이 호치민으로 몰리고 있다. 각 업종에 맞게 여러 공단들도 잘 갖추어져 있고 도심에서도 크게 멀지 않다. 교통 인프라도 좋고 공항 및 항구도 매우 가까워 물류 또한 용이하다. 가장 중요한 것은 베트남의 뛰어난 인력들을 저렴한 인건비로 수급이 가능하는 점이다. 제조업이 발달하기에 좋은 조건이 충족되어 있다. 기존에 이미 북부 하노이에 공장을 보유한 삼성이, 호치민시 9군에 위치한 사이공 하이테크 파크에 대규모로 공장을 신설하여 들어온 것이 최근의 대표적인 사례이며, 이 외에도 수많은 한국기업과 다른 국가의 기업들도 호치민시와 인근 빈증성 및 동나이성에 공단에 대거 포진하고 있다.

이가 의미하는 바는 무엇일까. ‘경제의 중심지’라는 이야기는 곧 사람이 몰린다는 말이다. 기회가 있는 곳에 사람이 있고, 사람이 있는 곳에 기회가 있다. 사람이 더 많이 몰리며 기회가 더 많이 생기고, 그 기회를 잡기 위해 또 더 많은 사람이 몰리고 있는 긍정적 순환속에서 호치민은 지금 이 순간에도 변화하고 있다.

[호치민시 주요 공단 현황]

[빈증성 주요 공단 현황]

 

경제 성장의 의미는 대부분의 국가에서 급격한 인구 증가와 함께 나타난다. 인구와 경제 성장의 선순환 구조가 반복되며 사회 인프라 구축도 함께 동반된다. 점차 인구가 늘어난다는 것만으로도 정부에서는 해당 도시의 인프라와 시설 투자를 증가시켜야 한다는 말이된다. 이는 단순히 도로를 증설하고 넓히는 교통 인프라만을 이야기 하는 것이 아니라 교육적, 편의적 사회 기반의 인프라가 모두 넓어진다는 것을 의미한다.

물론 이 중에서도 교통 인프라의 개발이 도심 확장 및 개발과 다른 인프라 확장에 앞서 선행되야하는 매우 중요한 요소임은 분명하다. 호치민시도 늘어나는 인구 더불어 급격히 증가중인 오토바이와 차량의 교통량을 감당하기 위해 지난 2011년 호치민시 2020 인프라 개발 계획을 발표하고 이를 달성하기 위해 지속적으로 박차를 가하고 있다.

실제 호치민 도심 내외로 이어지는 도로의 공사는 지난 몇 년간 매우 활발하게 진행중에 있다. 도심 곳곳에 새로 개통하는 도로들과 다리들이 빠르게 늘고 있으며, 도심 순환도로(Ring Road)도 지속적으로 개발되고 있다. 동남방향을 기준축으로 신공항 부지 방향과 항만 방향으로의 신규 도로와 다리들도 개통 준비에 박차를 가하고 있으며, 2015년 초에는 6년간의 공사끝에 호치민에서 롱탄을 잇는 롱탄 고속도로가 개통했다.

[호치민시 2020 인프라 개발 계획]

[2015년 개통한 롱탄 고속도로]

교통인프라 확장과 발맞춰 교육 인프라도 계속 발전중에 있다. 제한된 예산으로 인해 실제 교육 예산 대부분은 교사들의 급여로 쓰이고 있어 어려운 부분도 있지만, 증가하는 인구에 맞춰 베트남 정부도 학교 확충 및 시설 보수에 나서고 있고 교육 시스템 적인 부분도 지속적으로 보완하며 양과 질의 변화를 꾀하고 있다.

베트남의 교육열은 앞에서 잠시 언급했듯이 매우 뜨겁다. 교육열 하면 한가닥하는 한국과 비교해도 절대 뒤쳐지지 않는다. 수학과 영어등 다른 여러과목을 학교에서 배우는 것으로도 부족해 새벽과 밤으로 배우러 다니는 것이 베트남 학생들의 현실이다. 때문에 사교육 시장의 규모도 날이 갈수록 증가하고 있다. 호치민시 교육부에 등록된 사설 영어교육 기관만 약 500여개가 넘고 중산층의 경우 개별 과외를 통해 주요 과목들을 추가로 공부하기도 한다. 이러한 교육열은 인구의 10%가 몰려사는 호치민에서는 더욱 뜨겁다. 길에서 쉽게 볼 수 있는 수많은 영어학원은 밤 열시, 열한시까지도 불을 환하게 밝히며, 수업이 끝나는 시간이면 오토바이를 타고 데리러온 부모들 때문에 도로가 가로막힐 정도로 인기가 많다.

이러한 교육열은 다양한 국제학교들을 통해서도 나타나고 있다. 학비가 년간 2~3천불에서 2~3만불까지로 매우 비싼 편임에도, 베트남 중상류층과 외국인에게 인기가 좋다. 미국, 캐나다, 호주, 영국 둥의 수준 높은 국제학교들이 2군과 7군 및 호치민 도심 곳곳에 위치하며 상대적으로 저렴한 한국 국제학교의 경우도 7군에 위치해 있어 다양한 교육 수요를 맞추고 있다.

중고등학교 뿐만 아니라 대학교 또한 다양하다. 이미 그 실력으로도 인정받는 호치민 국립 대학교(인문사회과학 대학)와 호치민 외국어 정보 대학교 등 우수한 로컬 대학들이 시내와 여러 군에 분포해있으며 호주의 RMIT 대학교와 같은 외국 대학들도 캠퍼스를 두고 다양한 대학 교육 프로그램을 제공하고 있다.

[호치민 American Internation School]

[호치민 Canadian Internation School]

[호치민 Australian Internation School]

[호치민 Brtitish Internation School]

[호치민 RMIT 대학교]

경제의 변화는 사회의 변화, 즉 기반 시설의 변화를 가져오며 이런 긍정적인 변화들은 지속적으로 호치민의 인구 유입을 증가시키는 주요 요인이 된다. 부동산의 개발과 투자는 인구가 늘고 도시가 발전되며 당연스럽게 따라올 수 밖에 없는 필연적인 것이다. 사람이 모이니 투자가 늘고, 투자가 늘어나니 경제가 발전하고, 경제가 발전하니 사람이 더 모이고, 더 많이 모이는 사람들을 때문에 여러 분야의 인프라와 환경이 변화하며 앞으로 계속 나아간다.

도로가 좋아지고 대중교통이 많아지며 이동이 용이해지고, 늘어나는 인구덕에 교육의 질과 양도 함께 좋아진다. 그 뿐이가 늘어나는 편의시설들과 다양한 먹거리, 놀거리들은 그 도시의 경관도 바꿀 정도로 그 파급력이 엄청나다. 그래서 부동산도 부동산도 함께 뜬다. 그들이 머물수 있는 집이 필요하고, 그들이 일할 장소가 필요하고, 그들이 여가를 즐길 수 있는 곳이 필요하기 따문에. 호치민 성장은 앞으로도 꽤나 오래 지속되리라 판단된다.

[호치민시 시내 야경]

[호치민시 7군 야경]

 

아침 여섯시반 집을 나서다 보면 비가 오나 해가뜨나 매일 같이 변하지 않고 보이는 풍경이 있다. 하나 둘 모여 앉아 쌀국수를 먹고 삼삼오오 몰려앉아 진한 베트남 커피 한잔을 마시며 지난밤의 축구경기를 시끌벅적하게 논하고 있는 모습이다. 오랜 베트남 생활을 하며 나도 모르게 출근전 칼칼한 쌀국수와 커피한잔을 마시는 것이 하루 일과의 시작을 알리는 하나의 습관처럼 되어버렸다. 호치민 노틀담 성당 근처에서는 매일같이 웨딩드레스와 정장을 빼입은 신랑 신부들이 전통의상 아오자이를 입은 친구들 틈에 둘러쌓여 함박웃음과 함께 사진 촬영을 하고, 나무와 벤치가 푸르른 공원에서는 외국인을 중심으로 둘러앉아 학교에서 배운 영어를 열심히 연습하는 대학생들을 쉽사리 볼수 있다. 어딘가 아침부터 저녁까지 시끌시끌 한 것 같기도하고 에너지가 넘치는 것 같기도하다. 호치민의 하루 그리고 일년은 파릇한 그리고 싱그러운 느낌이 든다.

문화, 결코 한 마디로 설명되거나 정의될 수 없는 단어다. 고착화 되어있는 것 같으면서도 끊임없이 변화하며, 우리 또는 그 어떠한 집단이 지닌 분위기와 흐름 정도로 정의하고 가고 싶다. 위에 잠시 설명한 내가 느끼는 호치민의 하루와 일년은 내가 느낀 호치민이라는 도시의, 그 도시에 거주하고 있는 사람들의 문화의 일부이다.

호치민의 문화를 이 장에서 정확하게 이야기하거나 정의할 수는 없다. 다만 호치민의 문화 그 느낌이 어떤 것인지를 독자들에게 전달하고 이 부분들이 어떻게 부동산과 연관되어 무엇 때문에 호치민이 부동산 유망지역인지를 ‘문화’를 통해 풀어 설명해 보려한다.

우선 빌라와 아파트 이 두 가지의 기준으로 호치민과 이후 하노이, 다낭 두 도시도 함께 비교해 보려고 한다. 첫 문단의 호치민 설명에서 어떤 느낌이 드는가. 한국과 비슷한 직장인들이 연상되지는 않는가. 경제 수도라는 이름에 걸맞게 활발한 분위기가 도시에 있다.

이런 분위기와 문화는 아파트에도 영향을 준다. 베트남 경제수도 답게 직장인들이 많고 중심경제지구(CBD)를 중심으로 가까운 곳에 많은 인구가 몰려살다보니 기본적인 땅값이 비싸다. 때문에 단독주택 또는 빌라의 소유는 사실상 쉽지 않아 지난 몇 년새 아파트에 대한 선호가 매우 높아지고 있다. 현실적으로 호치민 직장인들이 평균 급여로 대출을 받아서 구매가능한 상품은 중소형 아파트이지 단독주택이라 마당딸린 빌라가 아니기 때문이다. 아파트의 경우도 100 제곱미터 이상 보다는 60~100 제곱미터 사이의 중형 아파트들이 대체적으로 인기가 좋다. 물론 100제곱미터 이상의 중대형 아파트도 인기가 없는 것은 아니나 그 시장 자체가 대중을 대상으로 한 것이 아닌 극히 일부의 상류층과 외국인만을 대상으로 했기 때문에 리스크는 더 크다. 시내 중심의 경우는 이미 아파트와 땅값이 한화 2~3억원은 기본적으로 하기 때문에 호치민의 유망지역은 새로 개발되고 있는 9군, 고밥군, 투득군이 대중에게는 더 인기가 좋으며 현실적으로 구매 가능하다.

빌라의 경우, 고급 빌라 단지들이 호치민에 몇곳 위치하긴 하지만 워낙 비싼 땅값과 주택 가격 때문에 사실상 이도 일부 부유층에게만 국한되었다고 볼 수 있다.

이런 수요를 맞추기 위해 중형 또는 중소형 평수의 아파트들과 오피스텔들도 호치민 시내 인근과 신규 개발 지역을 중심으로 지속적으로 개발중이며 늘어나는 호치민시 인구와 젊은 세대임을 감안한다면 호치민은 지속적으로 아파트에 대한 수요와 공급이 창출될 것으로 보인다.