부각되는 프리미엄 아파트 시장, 그러나 대세는 중저가 아파트다

 

 

고가 상품시장 커지는 것은 사실,  그러나 대중적인 것은 아니다

수요가 안정적인 것은 중저가의 아파트

최근자료들이 보여주듯이 베트남 내 전반적인 수요와 공급은 매우 원활하게 이루어지고 있으며 향후에도 계속 안정적으로 시장이 유지될 것이라는 전망이 주를 이룬다. 최근 여러 지표에서는 제곱미터당 2천불 이상의 고가 상품들과 이에 증가 폭을 보여주는 자료들이 꽤나 있다. 그러나 주의해야할 것은 잠시 주춤했던 베트남 시장이 다시금 활황을 맞이하며 상류층들의 씀씀이와 투자가 럭셔리 상품의 증가세로 나타단 것 뿐이지, 실제 그 상품의 가치가 가장 대중적이고 지속가능하다는 의미가 될 수 없음을 인지해야 한다. 호황으로 인해 상류층이 구매하는 평당 3천만원 대의 아파트 가격의 일부 증가폭이 대한민국의 모든 사람을 대표하는 수치가 될 수 없는 것 처럼 말이다. 호치민과 하노이 두 곳에서 가장 공급이 활발하게 되고 있는 상품들은 럭셔리한 고급 아파트가 아니다. 고급아파트를 중심으로 활발게 대외적인 홍보와 마케팅을 할 뿐이지, 실제 공급대비 수요가 가장 안정적인 것은 중가 또는 중저가 수준의 아파트들이다. 호치민의 경우 중저가 저택(Affordable Housing) 시장은 계속적으로 높은 비중을 차지하였으나 2014년부터 늘기 시작한 중가 아파트의 성장세로 2015년에는 중가와 중저가 주택 공급이 비슷한 비율로 공급된 것을 볼 수 있으며, 하노이의 경우 중가 아파트가 주를 이루었던 몇 년전과는 달리 2015년부터 중저가 아파트의 비율이 급격히 높아진 것을 볼 수 있다. 또한 공급율에 있어서도 베트남 경제가 침체되었던 2012년과 2013년에도 두 도시 모두에서 가장 영향을 적게 받은 시장이었다.

 

[호치민과 하노이의 아파트 소비율 및 흡수율]

 

 

한국인도 억소리나는 호치민 중심부의 고급 프로젝트

호치민을 잠시 들여다보면 상당히 비싼 가격으로 분양하는 프로젝트들이 많다. 그리고 우리는 주로 이런 프로젝트들만 알 수 밖에 없다. 호치민 1군 중심부에 분양을 진행중인 프로젝트들의 경우 제곱미터당 5천불에(한화로 계산시 평당 2천만원 정도) 육박하기도 한다. 또한 한국사람들이 주로 모여사는 7군의 경우 평당 분양가 600만원 이상, 즉 제곱미터당 1천 7백불에서 2천불 사이를 오가고 있다.

한국 사람의 입장에서도 결코 저렴하다고 느껴지지 않는 이 가격들은 실제 일반 베트남 사람들에게는 우리가 과거 타워팰리스를 봐왔던 것 이상으로 심한 격차를 느낀다. 통상적으로 베트남 내의 물가를 소득 수준에 따라 차이는 있겠지만 평균 5~6배 정도 한 금액이 우리가 느낄 수 있는 베트남 사람들의 체감 물가로 볼 수 있다. 이 경우, 베트남 사람들이 느끼는 호치민의 평당 분양가 500만원은 우리가 평당 3천만원으로 받아드리는 것과 비슷하다. 딱 30평의 아파트가 10억을 호가 한다면, 대부분의 우리는 어떻게 과연 느낄까. 아무리 베트남이 성장하고 있고 매년 좋은 발전을 거듭한다고는 하지만 그들의 느낌에서의 10억원짜리 아파트는 먼산 오르기 힘든 언덕으로 느껴지지 않을까.

 

 

 

대중을 대표하는 프로젝트는 주로 호치민 외곽에

호치민 중심부를 조금 벗어나면 상황은 나아진다. 최중심 시내 1군에서 차로 20분 정도 거리의 투득군, 9군의 경우 제곱미터당 가격은 평균 700불 전후로 시내 중심부 및 인근 지역에 비해 40~50% 선 이하까지 내려단다. 조금 더 먼 12군까지 가보면 분양가 평균 제곱미터당 700불 이하의 아파트들도 많이 찾을 수 있다. 물론 고급아파트와 비교하여 마감하는 자재가 다르겠지만 그렇다하더라도 1인당 월소득 평균이 200불 남짓인 국가에서 제곱미터당 분양가가 2,000불이 넘는 아파트들이 보여주는 것은 ‘일부’이다. 우리가 한국인이기 때문에 푸미흥에 관심을 갖게되고, 최근 활발하게 홍보중인 호치민 1군의 프로젝트들만 알수 밖에 없는 것일 뿐이다. 실제 대중을 대표하고 다수를 대표하는 프로젝트는 우리가 아는 것이 아니다.

 

 

 

당신이 아는 프로젝트는 빙산의 일각에 불과하다!

중저가 아파트 시장을 주목하라! 

실제 과거 5년의 자료를 보면 호치민과 하노이 전체적인 시장의 공급은 계속 상승중이다.  그 중에서 Mid-End(중급) 아파트와 Affordable(중저가) 아파트의 도약이 가장 크다. 대다수의 외국인 투자자들이 접할 수 있는 부동산과 그들 수준에 맞는 프로젝트들이 고급 또는 최고급 아파트 프로젝트이다. 한국의 경우로 잠시 비교해 보면 이해가 훨씬 쉽다.  예를들어 미국인이 한국의 투자한다고 가정할 경우 이미 한국에 진출에 오래된 기업이 아니고서는, 설령 그렇다 할 지언정 그들이 잘 알 수 있고 자연적으로 정보의 양이 많은 곳은 강남 또는 종로와 같은 중심부이지 실제 우리가 대부분 모여사는 곳은 아니다. 한화로도 평당 천만원 이상의 아파트를 보며 베트남도 생각보다 저렴하지 않다라는 생각보다는 내가 호치민 중심부의 일부 고급 프로젝트만을 알고, 보고 있는 것이 아닌지 되돌아 볼 필요가 있다.