반드시 알아야 할, 아파트 가격 결정 요소

어떤 아파트를 구매해야 향후 가격이 많이 오를까?

아파트 가격을 결정하는 요소는 무엇인가?

어떤 아파트에 투자해서 높은 투자수익을 올릴까?

매각차익이 높을 것 같은 아파트의 요소를 정리하는건 어려운 일이다. 오를 것 같은 주식이 무엇인지 맞추는 것과 같은 일이기 때문이다. 오를 것 같은 주식에 대해서 분석할 때, 기술적 분석을 통해서 타이밍상 이제는 오를 것 같다고 분석하는 방식과 가치분석을 통해서 좋은 기업이고 주식가격이 저평가 되어 있고 가치가 오를 수 밖에 없다고 말하는 분석 방식이 있다. 그러나 실제에서는 어느 것 하나 명확하게 들어 맞는 법칙을 찾기란 쉬운일이 아니다.

부동산도 마찬가지 이다.

장래에 가격이 다른 상품대비 많이 올라 갈 것 같은 부동산이 무엇인지 정확히 짚어내기란 여간 어려운 일이 아닐 수 없고, 불가능에 가까운 일이기도 하다. 이번 연제에서는  아파트 가격을 결정하는 요소들이 무엇인지 파악해보고, 장래에 아파트 가격을 형성하는 요소들이 어떻게 가격에 영향을 미칠지를, 특히나 베트남의 호치민을 대상으로해서 파악해 보기로 하겠다.

특성가격 모형 이론에 따른 아파트 가격 결정 요소

 아파트는 사용하는 소비자는 아파트가 가진 여러 속성중에서 각자가 중요하다고 여기는 속성들을 골라 그 속성들의 집합을 구매한다고 볼 수 있다. 아파트의 가격은 크게 물리적 특성(단지규모, 평형, 설계, 향, 층, 건물 노후도 등), 입지적 특성(직장 및 학교와의 거리, 대중교통 이용편리성, 생활편의시설 이용편리성 등) 그리고 환경적 특성(자연환경 및 경관, 교육환경 및 안정성 등)에 의해서 결정된다고 본다.

 물리적 특성이란, 대규모 단지가 1개동으로 개발된 단독 아파트 보다 가격이 높을 것이고, 단지의 편의시설 수준에 따라서 가격에 차이가 날 것이며, 층수와 향에 따라서 가격에 차이가 날것이라는 의미이다.

 입지적 특성이란, 도심까지의 통근 거리와 대중교통이용의 편리성(역세권 여부)에 따라서 가격에 차이가 나며, 공원이나 문화시설의 근접 여부도 아파트 가격에 영향을 미칠 것이라는 의미이다.

 마지막으로 환경적 요인은 조망과 경관의 차이가 가격에 영향을 미치며, 대기오염 및 교통 소음의 차이도 아파트 가격에 영향을 미칠 것이라는 의미이다.

 이 외에도 건설사나 개발사의 브랜드가 가격에 영향을 미친다고 말하는 지각적 특성이나 분양조건과 매매의 용이성도 아파트 가격에 영향을 미친다고 하는 경제적 특성부분도 아파트 가격을 결정하는 요인이라고 한다.

필자인 정유석 대표는 현재 NHO(National Housing Organization)의 대표이사로, 동남아 경험이 풍부한 부동산 전문가이다주택 단지쇼핑몰공원 등의 프로젝트를 수행했으며, 현재까지 베트남 전역에서 11개의 프로젝트를 수행했다.