호치민의 물리적 특성에 따른 아파트 가격

 

 

 

 

호치민시 197개 아파트 단지의 642개 유닛에 대해서 아파트 가격에 영향을 미치는 요인들을 조사하여 분석한 결과를 살펴보면 아파트의 물리적 특성과 입지적 특성이 달라짐에 따라 아파트 가격에 미치는 정도가 다르게 나타남을 알 수 있다.

 

 

 

먼저 아파트의 물리적 특성이 가격에 미치는 영향을 보면 수영장이 있고, 백화점이나 대형 마트와 복합개발 되었고 단지의 평균 유닛 크기가 큰 아파트 단지가 그렇지 않은 곳 보다 가격이 높게 형성되고 있다. 베트남 같이 더운 나라의 경우 수영장은 필수일 수 있다. 이런 편의 시설이 단지 내에 있느냐는 아파트의 가격을 높이는 중요한 요인 중 하나이다. 최근 개발되는 아파트 일수록 수영장은 필수가 되고 있고, 수영장의 크기와 위치(옥상에 위치하여 전망 제공)에 따라서도 아파트의 가격에 영향을 주는 정도가 차이나는 상황이다. 복합개발의 경우 우리가 생각하기에는 주상복합을 떠올리기 쉽다. 하지만 베트남은 기본적으로 아파트 단지가 개발될 때 상업면적을 최소 15%(1층과 2층 상업시설)에서 많게는 30%이상 가져가는 경우가 대부분이다. 따라서 일정량의 상업시설 부분을 어떻게 구성하느냐가 중요한 요인으로 작용한다. 단순이 개별상가로 쪼개어 일반분양할 경우 상권형성이 안되고 오랜기간 방치되는 경우도 존재하는데, 이렇다 보니 상업시설이 백화점이나 대형마트와 같이 일괄적으로 잘 구성된 아파트가 가격이 더 높게 나가는 것이다.

 

 

<Rendering Image> NHO _ Imperial Place Project

 

 

물리적 특성 중 최고층수와 경관년수의 경우 높이가 높은 아파트이고 오래된 아파트 일수록 아파트 가격을 낮추는 요인으로 작용하고 있다. 최고층수가 높을수록 아파트가격이 낮아지는 이유는 두가지로 해석할 수 있다. 베트남은 아직 아파트 보다는 단독주택을 선호한다. 또한 저층부를 선호하고 고층부를 싫어하는 경향이 있다. 초기 분양할 때 가장 가격이 비싼층은 1층이고 그 다음은 8층과 9층이다. 고층부분일수록 더 낮은 가격에 분양을 하고 있다.

 

 

 

 

또 다른 이유는 일반적인 베트남 아파트 단지의 용적률은 주거500%와 상업100%를 합쳐 600%가 기본이다. 심지어 몇몇 프로젝트는 1000%를 넘어서는 것도 있다. 한정된 토지에서 정해진 건폐율로 개발을 하다보면 용적률이 올라갈수록 층수가 올라갈 수 밖에 없다. 고층 건물일수록 고밀도 개발로 인해 주거환경이 열악해지는 것이다. 따라서 고층일수록 아파트 가격이 낮아지는 결과가 나타나지만, 이는 아파트 단지의 쾌적성에 해당하는 부분으로 단지의 크기와 녹지비율 및 동간거리 등을 고려하여 종합적으로 판단해야 한다. 요즘은 조망에 대한 이슈가 높아지면서 상층부로 올라갈수록 좋은 조망을 갖는 단지의 경우 상층부 가격이 더 높은 경우도 나타나고 있다. 오래된 아파트 일수록 가격이 낮아지는 것은 당연한 이치이나 베트남도 한국처럼 재건축이 가능한 아파트들이 있다. 이런 경우 경과년수는 무의미해 진다.

 

 

<사진> 고층-고밀도 개발로 동간간격이 좁아지고 창문에 항상 커튼을 쳐야 함.

 

 

 

 

 

 

한국의 경우 아파트의 물리적 특성 중 단지의 규모가 가격에 영향을 미친다. 1000세대 이상의 대규모 단지로 개발된 아파트의 가격이 그렇지 않은 곳보다 가격이 더 높게 나타난다. 대규모 단지의 경우 커뮤니티 시설도 많고 녹지도 많아 더 쾌적한 경우가 많기 때문에 나타나는 현상이다.

 

 

 

 

하지만 호치민시의 경우 단지의 규모는 가격에 영향을 미치지 않는 것으로 나온다. 이는 호치민시의 아파트 단지규모가 평균 450세대 수준이고, 세대수가 적은 단지도 수영장과 커뮤니티 시설 등 다양한 편의 시설들이 잘 갖추어져 개발되면서 규모가 주는 프리미엄이 없는 것으로 나온다. 또한 대규모 단지로 개발된 아파트들이 주로 도시 외곽에 한정해서 저가아파트로 개발되다보니 오히려 대규모 단지가 가격이 더 낮게 나오는 현상까지 발생하고 있다.

 

 

 

 

하지만 최근 호치민 중심지 경계에 9000여 세대로 개발된 아파트 단지의 경우 위치와 편의시설 및 회사의 브랜드가 복합적으로 작용하여 2000달러가 넘는 고가에 분양되고 있다. 단지의 규모가 주는 장점은 주거생황범위 내에서 생활편의가 대부분 해결되고, 교통사고나 방범의 문제가 해결되어 안심하고 생활할 수 있는 환경을 제공한다는데 의의가 있다. 결국 베트남도 대단지 아파트 일수록 가격이 올라 갈 수 밖에 없을 것이다.

 

 

 

 

필자인 정유석 대표는 현재 NHO(National Housing Organization)의 대표이사로, 동남아 경험이 풍부한 부동산 전문가이다주택 단지쇼핑몰공원 등의 프로젝트를 수행했으며, 현재까지 베트남 전역에서 11개의 프로젝트를 수행했다.