호치민의 입지적 특성에 따른 아파트 가격

 

아파트의 입지적 특성이 가격에 영향을 미치는 요인을 살펴보자.

호치민은 도심까지의 거리가 가까울수록 가격이 높게 나타나고 도심(1군과 3군)과 신도시(7군 중 푸미흥)에 위치한 아파트의 가격이 높게 나타나고 있다. 위치라는 요소가 토지가격에 가장 큰 영향을 미치는 요소이고 업무시설이 밀집된 도심에 가까울수록 토지가격이 높으므로 주택가격은 당연히 올라갈 수 밖에 없다. 다만 신도시의 경우 도심과의 거리에 관계없이 별도의 주택가격이 형성되고 있다. 이는 신도시를 개발할 때 보통 자족성을 갖춘 도시로 계획하다보니 상업시설, 업무시설, 교육시설 및 공공시설들이 모두 잘 갖춰져서 개발되어 상당부분 도심에 종속되지 않은 별도의 생활이 가능하기 때문이다. 또한 베트남과 같은 개발도상국은 주거단지 주변 인프라와 환경이 잘 정리되지 못하여 아파트 단지 내부와 외부의 차이가 크다. 따라서 잘 계획된 신도시는 자족성을 갖추었을뿐 아니라 충분한 녹지와 잘 정비된 도로를 갖추고 있어 생활의 편리성을 한층 높여준다.

 

호치민 7군의 신도시 푸미흥(한국의 분당을 연상시키는 생활환경)

 

이 외에도 공원이 주변에 있거나, 국제학교가 주변에 있는 경우 아파트 가격이 높게 나타나고 있다. 서울도 학군이 주택가격을 높이는 요인으로 작용하는데, 베트남의 경우 국제학교가 좋은 학군의 역할을 대신하고 있는 것으로 보여진다.

사진에 보이는 푸미흥 신도시의 경우 저층주거단지와 고층주거단지가 계획적으로 분리되어 있고, 대형마트와 쇼핑몰이 도시 내에 있으며, 한국, 일본, 대만, 캐나다 등 다양한 국제학교가 위치하고 있어 생활이 편리하고 외국인이 많이 거주하는 곳이다. 그렇다 보니 아파트 가격이 도심과의 거리와 관계없이 신도시 내에서 별도로 형성되고 있다. 연구결과 신도시에 입지한 아파트가 다른 지역에 비해 약17% 높게 가격이 형성되고 있다. 신도시에 위치한 아파트의 경우 수변에 인접해 있는 경우 아파트 가격이 높게 나타난다. 호치민시의 수변공간은 상황에 따라서 악취가 나고 접근이 불가능한 경우가 많아 쾌적한 환경에 접근성 좋은 신도시의 수변공간은 아파트 가격을 높이는 요인으로 작용한다.

 

호치민시 아파트가격분포 지도(도심이 가장 비싸고 동심원을 그리며 가격이 낮아짐, 7군 신도시 지역은 별도의 가격권이 형성되고 있음)

 

 

투자를 원한다면, 방문은 선택이 아닌 필수

물리적인 요인과 입지적인 요인 외에도 호치민시의 경우 외국계가 개발한 아파트가 현지업체가 개발한 아파트보다 가격이 높게 나타나고 있는데, 이는 국내에서 대기업이 지었거나 브랜드인 아파트가 가격이 높게 나타나는 것과 유사한 결과라고 할 수 있다. 아직 아파트 개발의 초기단계인 베트남의 경우, 하나의 브랜드로 여러 개의 아파트 단지를 개발한 사례가 많지 않다.

5개 이상의 아파트 단지를 같은 브랜드로 개발한 업체가 호치민에 5개 밖에 안되는 실정이라 검증되지 않은 현지 개발업체에서 개발한 아파트보다 싱가폴, 대만, 한국 등 아파트가 보편화된 주거형태인 나라의 개발업체가 개발한 아파트에 프리미엄이 있는 상황이다.

앞에서 살펴본 것처럼 아파트 가격에 영향을 주는 많은 요인들이 있고, 각각이 영향을 주는 강도도 상황에 따라서 달라진다. 또한 객관적 데이터와 실증분석을 통해서 파악할 수 있는 요인에도 한계가 있다. 실제 아파트 투자를 결정했다면, 어느 지역에 어느 수준의 아파트에 투자할 것인지 범위를 줄여보자. 그리고 실제 현장을 방문하여 아파트를 둘러보고 중개업소에도 들려보자.  베트남까지 오기 번거로워, 한국에서 편히 베트남에 투자할 수 있는 방법을 찾고 있는가?  적지 않은 돈이 투자되는 만큼 실제 현장을 방문하는 일은 필수이다. 베트남 여행을 계획하고 일정을 잡아라. 아무리해도 방문할 시간과 여유가 없다면, 전문가를 찾아가 자문을 구하거나 국내 금융권에서 계획중인 베트남 부동산 펀드나 상품을 찾아서 간접투자하는 것도 대안이 될 수 있다.

 

 

필자인 정유석 대표는 현재 NHO(National Housing Organization)의 대표이사로, 동남아 경험이 풍부한 부동산 전문가이다주택 단지쇼핑몰공원 등의 프로젝트를 수행했으며, 현재까지 베트남 전역에서 11개의 프로젝트를 수행했다.