2016년 베트남은 1,000만명이 넘는 외국인 관광객이 방문했다. 전년도 대비 26% 증가한 수치로 이런 경이적인 외국인 관광객 증가의 결과로 리조트, 5성급호텔, 콘도텔 등 여행과 관광관련 부동산시장이 급성장 하였다. 향후로도 이 시장은 계속 성장할 것으로 보여진다.

베트남 관광시장의 성과

2014년과 2015년에 주춤했던 외국인 관광객은 2016년에 전년대비 200만명 이상 늘어나며 최고치를 기록하고 있다. 중국인 관광객이 270만명을 넘어서면서 1위를 차지했고, 그 뒤는 150만명의 한국관광객과 74만명의 일본 관광객이 차지하고 있어, 동북아시아 3개국이 전체 관광객 수의 50%를 차지한다. 2017년 전망이 밝은 이유는 이들 동북아 3개국 외에도 미국(52만), 대만(50만), 러시아(39만)의 관광객들이  1~2월에 전년동기대비 20%이상 증가하고 있기 때문이다. 특히나 호치민시의 경우 2017년 관광객이 전년대비 42% 이상 증가할 것으로 보여 관광산업이 주요 산업군으로 자리잡을 것으로 예상하고 있다.

베트남의 외국인 관광객

 

관광산업과 부동산

2016년 관광산업은 여러 국가와의 FTA 체결 및 APEC 회담 등 굶직한 국제행사의 유치로 더욱 성장하였고, 향후에는 이런 성장이 부동산 부분에 더 크게 영향을 미칠 것으로 보여진다.

대표적 관광도시인 다낭의 관광국에 따르면 2017년 구정(Tet holiday, 베트남 최대 명절)기간동안 4성 호텔이 72%, 5성 호텔은 80%가 넘는 객실 점유율을 보였으나, 3성 이하 호텔은 30~40%의 객실 점유율에 머물렀다. 관광시장이 저가에서 중고가 시장으로 급속하게 변화하면서 현지의 대형 부동산개발 회사들과 세계적인 호텔리조트 운영그룹들이 더욱 이 시장으로 진입하고 있다.

호텔리조트 시장의 공급증가는 2015년 고급 빌라와 고급 아파트 시장이 최고조에 오른 이후 2016년부터 서서히 중가 아파트 시장으로 소비자의 관심이 옮겨지기 시작하면서 이에 대한 대안으로 2016년 폭발적인 고급 호텔리조트 개발이 이루어졌다. 이와 더불어 비교적 적은 가격에(1억원 내외) 투자가 가능하고 고정 수익률을 배분해주는 콘도텔이 호황을 이루며 대거 개발되었다.

베트남 현지 기업이 Vin그룹(3,000 유닛 이상), Sun그룹(650 유닛 이상), FLC 그룹(1,000 유닛 이상) 등은 공격적으로 베트남 휴양도시인 나짱과 다낭, 푸꿕 등지에 다양한 호텔리조트를 개발하였다. 작년 한해에만 세컨홈 시장에 약 12,000유닛의 호텔, 콘도, 리조트가 공급되어 구매자를 기다리고 있다. 하지만 일각에서는 공급과잉에 대한 우려의 목소리가 나오고 있다. 현재 해변도시들을 따라 인허가를 진행중인 프로젝트(남부 75개 프로젝트 2,000헥타, 중부 46개 프로젝트 3,000헥타)들이 모두 개발될 경우 수만개의 콘도텔, 호텔, 리조트가 공급되어 시장에 과잉공급을 초래할 것이다.

호텔리조트 시장 전망

공급과잉에 대한 우려에도 불구하고 호텔리조트를 개발하는 부동산 그룹들이나 관련 전문가들은 베트남 호텔리조트 시장에 대한 장미빛 전망을 내놓고 있다. FLC그룹의 회장은 베트남 호텔리조트 시장을 태국과 비교하면서 성장여력이 충분하다고 강조한다.(베트남에 온 관광객은 하루에 106달러를 소비, 태국에서는 160달러를 소비) 또한 베트남 관광국에 다르면 2020년에는 베트남은 외국인 관광객이 2000만명에 이를 것으로 보고 있으며, 이에 따라 호텔리조트 분야의 개발이 더 이루어져야 한다고 보고 있다.

투자상품과 유의사항

세컨홈 시장의 확대로 다양한 투자상품들이 시장에 공급되고 있다. 기존의 풀빌라(2층, 개별 수영장, 편의시설 등)가 작게는 4~5억에서 많게는 10억 이상의 가격에 공급되고 있는 반면에, 최근에는 1억내외의 가격에 콘도텔(아파트형태, 통합관리운영)이 시장에 공급되고 있다. 콘도텔은 비교적 저렴한 가격에 고정수익률(년8%부터 14%까지 다양)을 투자자에게 보장해주고 있어, 소규모 분산투자를 원하는 베트남 자산가들 사이에서 인기가 많다. 특히 다낭(중부 대표휴양지), 나짱(남부 대표휴양지) 지역에 콘도텔이 집중적으로 분양되고 있다. 부동산 컨설팅 회사인 CBRE 베트남 지사의 조사에 따르면 2016년 3분기까지 다낭에서 5,000개 콘도텔이 공급되었고, 2,800개가 분양되었으며, 나짱은 2,900개가 새롭게 공급되었고, 3,200개가 판매완료되었다.

 

나당과 나짱의 콘도텔

 

 

콘도텔은 소액투자로 고정된 높은 수익률을 올릴 수 있는 장점이 있는 반면, 투자자가 유의해야 할 사항들도 많다.

먼저, 수익률 보장이 개발회사 이름으로 이루어지다보니 개발회사에 대한 신뢰도가 중요하다. 또한 지역과 상품에 대한 검토가 필요하다. 실제 상품의 가격과 운영을 통한 운영수익이 약속한 수익을 줄 수 있을 정도로 높아야 한다. 최소 70%가 넘는 객실 가동율이 나와야 약10% 수준의 수익을 줄 수 있을 것으로 보인다. 또한 아직 콘도텔에 대한 법이 제정되지 않아 다양한 형태의 상품이 콘도텔이라는 명목으로 분양되고 있다. 영구임대가 가능한 아파트를 콘도텔로 분양하는 것인지, 50년 임대가 가능한 호텔을 콘도텔로 분양하는 것인지, 아니면 콘도텔을 운영하는 회사의 지분권을 매입하는 것인지 잘 따져봐야 한다.

콘도텔은 분명 매력적인 상품이다. 소유와 운영이 구분되고 수익을 배분해주며 필요에 따라 투자자가 직접 거주할 수도 있는 상품은 베트남에서 콘도텔이 유일할 것이다.

 

다낭에서 가장 큰 미케(My Khe, 약 10km에 걸쳐 이어짐) 해변

 

 

필자인 정유석 대표는 현재 NHO(National Housing Organization)의 대표이사로, 동남아 경험이 풍부한 부동산 전문가이다주택 단지쇼핑몰공원 등의 프로젝트를 수행했으며, 현재까지 베트남 전역에서 11개의 프로젝트를 수행했다.