시점(時點)이란 시간의 흐름 가운데 어느 한 순간을 일컫는 말이다. 모든 투자에 있어 가장 중요한 것 중 하나이기도 하며 부동산 투자에 있어서도 마찬가지이다.

 

거시적인 관점, 안정적 성장 예측

거시적인 관점에서 베트남 부동산의 투자시점을 한 마디로 ‘바로 지금이다’라고 이야기하기는 쉽지 않다. 지나온 과거가 아닌 앞으로의 미래를 봐야하기 때문이다. 과거를 보고 이야기 하자면 참 쉽다. 지난 날들 중 가장 저렴했을 때 매입해 가장 비쌌을 때 되팔았으면 되기 때문이다. 전반적인 부동산 시장의 흐름과 베트남의 성장세, 현재 베트남 시장의 수요와 공급을 토대로 거시적 관점에서 판단해 본다면 향후 베트남의 부동산 시장은 한동안 안정적으로 성장하리라 보여진다.

 

 

미시적인 관점으로 보는 신규분양시점

한국의 경우

우선 우리가 잘 아는 한국의 경우 ‘동시분양’을 실시한다. 법적인 제도하의 최초 청약과 추첨을 통해 아파트의 구매시장이 특정 시점으로 정해져있다. 대부분의 경우 최초 청약과 추첨시기에 분양이 완료되거나 그렇지 않다 하더라고 남은 미분양 물량은 공사가 상당부분 진행된 이후 또는 완공 이후 ‘회사 보유분’이라는 수식어로 포장되어 분양된다. 최초 분양 이후 남은 잔여분 처리 사이에 공백이 있는 것이다.

 

 

 

베트남의 경우

  • 모델하우스 오픈시점 부터 완공 될때까지 지속적으로 분양
  • 단지 내에서도 다른 동별로 분양 시점
  • 같은 동 내에서도 다른 각 층별 분양 시점

베트남은 한국의 분양과 다르다. 최초 모델하우스 오픈시 행사들을 통해 많은 물량을 분양하려고 하지만 한국처럼 청약과 추첨 같은 것들이 제도화되어있지 않고, 제도화해야할 만큼 분양시장이 과열되어 있지 않다. 때문에 모델하우스 오픈과 동시에 완공 될때까지 쉬지않고 분양이 지속되는 것이 일반적이다.

같은 단지 내에서도 각 동별로 시점을 달리하여 분양을 하고, 같은 동 내에서도 각 층별 시점을 달리하여 분양하는 경우도 흔하다. 이 때 각 동별 가격이나 층별 가격은 차이가 나며, 심지어 500세대짜리 아파트의 경우, 500세대 모두가 다른 가격으로 분양될 수도 있임을 인지하고 있어야 한다. 이는 향작과 층, 전망과 위치가 모두 고려되어 가격이 산출되는 베트남의 특성이기도 하며 최근 한국에서도 이런 요소를 고려 분양가에 차등을 두는 사례가 나오고 있다. 그러나 유닛의 가격차이가 크지 않기 때문에 원하는 향작과 층수, 가격 등을 적당히 고려하여 자신에게 합리적인 선택을 하면 된다.

 

 

‘사전분양’, 가장 저렴한 분양시점!

분양이 프로젝트의 시작에서부터 끝까지 이어지기 때문에 과연 어느 시점이 가장 저렴한지가 관건이다. 대부분의 경우 사전분양(한국의 청약과 유사)시가 가장 저렴하게 구매가 가능한 시점이다. 베트남에서는 맨 아래 바닥층의 기초공사가 끝난 이후에 공식적인 분양이 가능하나 실제 착공전 또는 분양허가 이전에 다수의 개발 회사들이 사전 분양을 실시한다. 원하는 유닛에 대한 예약(Booking) 또는 보증금(Deposit)을 내는 형태로 진행되며 사전 분양 때에는 보통 평균 분양가 대비 10% 이상 저렴한 가격 분양이 시작된다. 이후 공식적인 분양 시작과 함께 단계적으로 짧게는 한 두달, 길게는 반년이상 까지 분양이 지속되며 가격은 공사 진행함께 분양 단계별로 상승한다. 때문에 최종 잔여분 분양시 가격은 초기 분양보다 적게는 5~10% 많게는 20%까지도 차이가 발생한다.     종합해보자면 베트남에서의 분양가격은 시점이 뒤로갈수록 점차 비싸지기 때문에 분양 초기에 구매하는 것이 가장 저렴하게 구매할 수 있는 방법이다. 또한 층수와 동을 나누어 분양하기 때문에 꼭 그 층이나 동에 구매해야하는 경우가 아니라면 초기 분양된 층과 세대를 분양받는 것이 조금 더 유리하다.

 

 

‘은행을 통한 분양 보증’ 사전분양의 리스크 크지 않다!

분양이 프로젝트의 진행과 함께 단계별로 나뉘게 된 까닭은 베트남 아파트 시장이 최초 본격적으로 개발될 2000년 초중반 일부 업체가 개발에 뛰어들어 광고와 분양만 해놓은 이후 약속된 기간에 프로젝트를 완공하지 못하고 지연되거나 준공 자체가 실패하는 사례들이 종종 발생하며 소비자 심리가 위축되었기 때문이다.

그러나 정부의 조치와 여러 규제 및 소비자를 보호하기 위한 방안들이 시행되며 최근에는 이런 리스크는 예전만큼 크지는 않다. 은행을 통한 분양보증(Bank Guarantee)이 2015년부터 본격적으로 실시되어 모든 부동산 개발회사는 시중 은행을 통해 이 부담금을 납부하도록 하였다. 때문에 만일 개발사가 아파트를 완공하지 못하거나 다른이유로 고객이 개발사로부터 분양받은 아파트를 받지 못할 경우 개발사에 납부한 모든 금액을 분양보증을 실시하는 은행에게서 돌려받을 수 있게 되었다.