급속화된 도시화로 인한 주택의 양적, 질적 부족 현상 개선을 향한 정부와 민간의 노력

 

베트남의 현 주소, 한국도 다르지 않았다.

발전하는 경제와 급속도로 진행되는 도시화는 주택 양적, 질적 부족 야기  

인구의 꾸준한 증가, 높은 젊은 인구가 도시로 몰리고 경제가 발전하며 이미 대도시 중심의 GDP는 전체 평균의 곱절 그 이상이다. 이러한 상황 가운데   베트남 주택 수요의 요인은 양적 부족과 질적 부족, 두 가지의 큰 틀로 나누어 분석해 볼 수 있다.

기본적인 환경이 안 갖추어져있다는 이야기가 마치 베트남이 한참이나 뒤떨어진 후진국 같이 느껴질 수도 있는 것 같다. 그러나 불과 얼마전의 한국과도 크게 다르지 않다. 재개발로 아파트 단지들이 들어서기전 그곳에서 있던 다세대 주택에서는 겨울이면 수도가 얼어 샤워는 물론이거니와 세면도 하기 어려웠으며, 여러세대가 하나의 화장실을 공유하기도 했었고 심지어는 재래식이 었던 곳들도 부지기 수였다. 그 당시 다세대 주택들과 두세층 짜리 연립이 밀집해있던, 또는 허허벌판을 보며 지금의 서울을 생각했던 사람들이 몇이나 있었을까. 베트남도 그렇다. 오래되었기에 보수가 필요하고 낡았기에 다시 지어져야하며, 몰린 인구 때문에 더 많은 집이 지금의 베트남에 필요한 것이다.

 

 

[베트남 지역 및 도시 별 인구 증가율]

*Population Growth Rate by Province by cities, provinces and year, General Statistical Office, (2015)

[베트남 가구별 인구 증가율]

*Population Growth Rate by Province by cities, provinces and year, General Statistical Office, (2015)

주택의 양적 부족현상

급속도로 증가하는 도심의 인구로 인해 주택의 수요는 턱없이 부족 

World Bank 통계에 의하면 현재 베트남에는 매년 37만여 세대가 도심지역의 개발 및 도시화의 영향으로 인해 필요하다고 한다. 베트남 내 도심가구 증가 수는 2015년에 830만명에서 2020년에 1,010만명으로 증가하여 불과 5년 이내에 약 200만명에 달하는 도시인구증가가 예상되고 있다. 도심 인구 증가비율은 북쪽에 위치한 하노이시와 남쪽에 위치한 호치민시에서 집중적으로 증가추세를 보이고 이다. 4인을 기준으로 한 가구를 보더라도 향후 5년 내 도심으로 유입될 신규 가구의 수가 무려 40~50만 세대인 것이다.

 물론 도심 유입 인구와 같은 수치는 공식적인 통계로만 판단하기에는 무리가 있다. 거주 등록지와 같은 문제로 이 두 도시의 도심 인구 증가를 정확하게 세분화 해서 볼수는 없으나, 실제 유동인구의 증가 및 인근 지역의 인구증가를 통해 이 두 도시의 인구 증가를 짐작해 본다면 위와 같은 수치가 결코 과대 평가라고 볼 수 없다.

주택의 질적 부족 현상

도이모이 개혁 이후 질적 성장까지는 이룰 여력 없었어

두 번째 주택 수요의 주요 원인은 질적 부족이다. 2015년 발간된 World Bank 자료에 의하면 현재 베트남은 전국적으로 보수 및 재건축해야 할 주택의 수가 480만 채에 이른다. 전체  매년 50만채가 보수 및 재건축 된다 가정해보더라도 10여년이 걸린다고 볼 수 있다. 이러한 질적 부족의 원인에는 몇 가지 핵심 요인들이 있다.

 종전 이후 체계와 내정 안정화, 이후 도이모이 정책을 통한 개혁개방까지 베트남 정부는 바쁜 나날들을 보내왔고, 양적 성장을 넘어 질적 성장까지 세밀하게 신경쓸 충분한 여력이 없었다. 베트남 정부의 주택 세분화 중 반영구 주택이라고 분류된 주택들중 중 46%가 지붕, 벽, 구조 골격과 같은 주택 핵심구성요소들이 견고한 재료로 갖춰줘 있지 않은 상황이다. 또한 깨끗하고 안전한 기본적인 위생 환경이 갖추어 지지 않은 주택들이 무려 35%에 달하고 있다.

주택 품질에 따른 베트남 주택 수 (2009년)
지역 총 가구 수 품질에 따른 주택 세분화
영구주택 반영구주택 임시주택 심플하우징
국가 22,616,405

(100%)

10,559,513

(46.7%)

8,633,005

(38.2%)

1,759,816

(7.8%)

1,664,071

(7.4%)

도심 6,945,594 2,877,521

(41.4%)

3,661,632

(52.7%)

227,964

(3.3%)

178,478

(2.6%)

지방 15,670,810 7,681,810

(49%)

4,971,373

(31.7%)

1,531,853

(9.8%)

1,485,593

(9.5%)

*Table 12: Housing Classification by construction quality in 2009, Vietnam Housing Sector Profile, UN Habitat (2011)

 

주택부족 현상에 대한 베트남 정부의 노력

사회 주택으로 대안마련, 외국기업에도 허용

현실적으로 늘어나는 주택 수요를 감당하고 주거 불안 상태를 완화시키기 위하여 베트남 정부도 다방면으로 노력을 기울이고 있으며 특히 사회주택에 대해 많은 관심을 쏟고있다. 베트남 정부는 2009년 4월 20일에 사회주택계획 관련 결의서(No. 18/NP-CP)를 발표했고 곧이어 같은 해에 학생과 노동자, 저소득층을 위한 사회주택 관련된 결정서와 시행령을 각각 발표하였다. 2013년에는 동결의서를 보완하는 정부의 시행령(Decree No. 188/2013/ND-CP)과 2014년에는 시행규칙 (Circular No. 08/2014/TT-BXD)이 연달아 발표되며 주택 보급을 위한 정책 추진에도 박차를 가하고 있다. 또한 사회주택의 개발을 외국기업에도 허용하며 정책 목표 달성을 위한 규제 완화도 동시에 추구하고 있다.

[베트남 사회주택의 종류별 구분]

구분

학생용주택 산업단지내근로자용주택

저속득층용 주택

입주대상

건설지역내 학생으로서 타 지역출신 > 가난한학생 > 1학년 학생 순으로 우선권

산업단지내 근로자로서 타지역 출신, 무주택 근로자 등을 우대 공무원, 군인, 저소득 주민

임대/ 분양

임대전용 임대전용

임대, 임대후 분양, 분양

정책목표

2015년까지 60%의 학생에 게 공급 2015년까지 전국 산업단지내

50%의 근로자에게 공급

표명되지 않음

재원

주로 국가예산, 우대대출금, 주택개발기금 민간 자금 민간 자금

주택유형

특정되지 않음

(기숙사 형태로 건설 될 가능성이 높음)

특정되지 않음

아파트

주택건설사업

관리기관

시, 성인민위원회 시, 성인민위원회

시, 성인민위원회

주택건설사업자 시.성인민위원회 내 건설국,

교육기관

산업단지관리위원회 또는

산업단지 개발업체, 주택건설업체

주택건설 사업체

 *해외진출 우리기업을 위한 사례중심 현지법령해설서, 법무부(2015)

 

 

주택 부족현상에 대한 민간부분의 노력

2018년까지 5만세대 이상이 호치민에 공급될 전망

민간 부문에서도 이러한 수요를 감지하고 이미 공급에 나서고 있다. 2016년 3분기 Savills Quarterly Report에 의하면 2016년 3분기 호치민에서만 신규로 11개 프로젝트의 4,600세대가 보급되었고, 구매 가능 아파트는 총 4만 세대로 상승했다. 3분기에 판매된 아파트는 총 7,500세대로 전년 대비 43% 증가하였다. 2018년까지 총 5만 세대 이상이 호치민에 공급될 것으로 전망하고 있다. 베트남 정부뿐 아니라 민간에서도 급격히 증가하는 주택 수요를 맞추기 위해 공급에 힘쓰고 있다.